路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区東町2-16-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区東町２丁目１６番１外
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億8,300万 円 (559 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万6,142 円 1平米 50万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億8,200万 円 (559 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 166万9,530 円／坪 1平米 50万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はさいたま市内の駅周辺商業地域。主な需要者は自用または貸ビル業を営む個人及び法人等である。近隣地域は大宮駅東口の中心商業地域からやや距離があり繁華性が劣る地域であるが、東口の再開発事業や公共施設の再編等の整備計画による経済効果の波及が期待される。需要の中心価格帯は取引主体の属性、建物の状態等によるばらつきが大きいため見いだすことが困難である。 (2) 同一需給圏は主にＪＲ東北線浦和駅から大宮駅間の各駅周辺等の商業地域。主な需要者は自社ビル等の利用を目的とする法人、個人事業者を中心に賃貸目的の法人等が想定される。近隣地域及び周辺は、大宮駅勢圏の商業地で一定の需要が認められるエリアであり、新型コロナによる店舗賃貸市場等への影響は限定的で、駅東口の発展的な影響もやや受けて、地価はやや強含みとなっている。中心価格帯は物件による個別性が大きいが概ね５００千円／㎡台前半程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、大宮駅東口商業地域の延辺部に位置し、店舗、中低層店舗事務所、店舗付共同住宅等が連たんする商業地域である。賃貸市場は埼玉県を代表する大宮駅周辺商業地域で成熟している。商業地の需要者は、意思決定に際しては、市場での取引価格とともに、収益性についても十分に検討、考慮するものである。よって市場の実勢を反映する比準価格を中心に理論的価格である収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 大宮駅東口勢圏の商業地域で、賃貸市場は形成されているが、上層階が主に住宅利用に供されること等から、収益価格はやや低位に求められた。当該地域では収益価格主体の土地価格水準は形成されておらず、周辺類似地域地域内の取引事例より試算し、市場の実態を反映した比準価格の説得力が高いと判断する。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	169.1 坪 (559 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、事務所等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区東町２丁目１６番１外
標準地の範囲
東	185 m
西	115 m
南	45 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	16 m
面積	560 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大宮駅東口商業地域の中心商業地域と比べやや商況の劣る商業地域の東端部分に位置し、当分の間、現状を維持するものと予測する。駅周辺では再開発事業等が進捗し発展傾向で推移しており波及効果が期待されている。 (2)大宮駅東口から続く商業地域に位置し、中心商業地域からやや距離があるため、当面は概ね現状を維持するものと予測されるが、再開発事業等が進捗する駅周辺の発展的な要因が波及する期待を有する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 172万5,732 円 1平米 52万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 170万5,896 円 1平米 51万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 172万5,732円 1平米 52万2,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 161万6,634円 1平米 48万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 170万5,896円 1平米 51万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 161万6,634円 1平米 48万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は軽減され、大宮駅周辺の再開発事業進展等で事務所系不動産市場は、活性化改善の動きが見られる。 (2)各種政策の効果もあって景気が緩やかに持ち直している中、企業収益の改善や企業の業況判断の持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)大宮駅中心商業地外縁部位置し繁華性等が劣る地域。地価は東口再開発事業の影響から強含んでいる。 (2)大宮駅東口の中心商業からやや離れるが、一定の需要が認められるエリアにあり、地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区東町２丁目１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,411 円／平米 81万4,635 円／坪
推定価格 平米 坪	30万1,201 円／平米 99万5,771 円／坪
標準価格 平米 坪	48万8,963 円／平米 161万6,512 円／坪
査定価格 平米 坪	48万9,000 円／平米 161万6,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区東町２丁目１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,896 円／平米 117万9,898 円／坪
推定価格 平米 坪	35万5,180 円／平米 117万4,225 円／坪
標準価格 平米 坪	58万6,106 円／平米 193万7,666 円／坪
査定価格 平米 坪	58万6,000 円／平米 193万7,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区東町２丁目１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,982 円／平米 118万3,488 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,916 円／平米 121万6,330 円／坪
標準価格 平米 坪	49万3,185 円／平米 163万470 円／坪
査定価格 平米 坪	49万3,000 円／平米 162万9,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区東町２丁目１６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,493 円／平米 54万508 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,914 円／平米 73万3,648 円／坪
標準価格 平米 坪	43万5,125 円／平米 143万8,523 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情