路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区宮町4-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区宮町４丁目２番
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,310万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 173万8,956 円 1平米 52万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,280万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 172万9,038 円／坪 1平米 52万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大宮駅を中心としたさいたま市に存する駅周辺の商業地域。主な需要者は自用または貸ビル業を営む個人及び法人、機関投資家等が想定される。近隣地域は大宮駅東口から距離的には近いが跨線橋で分断されていることから繁華性がやや劣る地域である。周辺で施行されている東口の再開発事業や公共施設の再編等の整備計画による経済効果の波及が期待される。需要の中心価格帯は概ね５００千円／㎡～５５０千円／㎡程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、大宮駅、北大宮駅、さいたま新都心駅周辺を中心とする商業地域。主な需要者は、法人投資家の他、自社使用目的の法人企業、個人等である。大宮駅至近の商業地は売り物件が極めて少なく、希少性から人気が一部の優良物件に集中する為、高額な取引も散見される。ウイズコロナの下で景気は緩やかに持ち直し、大宮駅東口では再開発ビル開業による発展期待と相まって、需要は底堅く推移している。土地の中心価格帯は、５５万円／㎡前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内に存する商業地域において多数の信頼ある取引事例を収集し得た。近隣地域は店舗、中低層店舗事務所等が連たんする商業地域で、賃貸市場は比較的成熟している。商業地の需要者は、意思決定に際して市場での取引価格とともに、その収益性について十分に検討する。本件では、市場の実勢を反映する比準価格及び不動産の経済価値の本質を形成する収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 収益価格は不動産の収益性に着目して求められた価格で、大宮駅勢圏の普通商業地域に存する対象標準地においてこの価格の説得力は高い。典型的な需要者である投資家等は収益に着目して取引を行う一方、周辺の取引価格も考慮に入れながら投資を行うため、市場取引の実態を反映した比準価格の信頼性も高い。以上より、比準価格及び収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、不動産の需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大宮駅北方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区宮町４丁目２番
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	5 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	11 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	跨線橋によりＪＲ「大宮」駅東口周辺の中心的な商業圏域から分断された地域。
街路	７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域。周辺部の市街地整備事業等が進捗しているが、当該地域は現状を維持しながら推移していくものと予測される。地価は強含みで推移していくものと思われる。 (2)駅前商業地域とは跨線橋で分断されるものの、大宮駅勢圏の商業地域として繁華性が高い。店舗併用事務所の他、専門学校等が建ち並んだ商業地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 177万2,016 円 1平米 53万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万5,240円 1平米 54万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 168万2,754円 1平米 50万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 177万2,016円 1平米 53万6,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 168万2,754円 1平米 50万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、市内の商業地も回復傾向。建築費の高騰、金融市場の変動等の不動産市場への影響に留意すべきである。 (2)各種政策の効果により景気は持ち直しが期待されるが、建設資材の高騰、長期金利の上限の引き上げ等の影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)大宮駅周辺の商業地に比して繁華性等がやや劣る地域。東口にＲ４年４月再開発ビルが開業。地価は再開発事業の影響から強含み。 (2)東口再開発ビルの低層階商業施設が順調にオープンしていることから、周辺地域の発展期待性が高まっている。需給動向等を反映した地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区宮町４丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万4,900 円／平米 223万1,219 円／坪
推定価格 平米 坪	82万5,568 円／平米 272万9,328 円／坪
標準価格 平米 坪	60万7,929 円／平米 200万9,813 円／坪
査定価格 平米 坪	60万8,000 円／平米 201万48 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	北
側道幅員3	3.5 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区宮町４丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,700 円／平米 103万3,786 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,393 円／平米 117万1,623 円／坪
標準価格 平米 坪	56万9,764 円／平米 188万3,640 円／坪
査定価格 平米 坪	57万 円／平米 188万4,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市大宮区宮町４丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,438 円／平米 97万3,412 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,830 円／平米 89万8,670 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,575 円／平米 179万3,753 円／坪
査定価格 平米 坪	54万3,000 円／平米 179万5,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市大宮区宮町４丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,622 円／平米 100万3,774 円／坪
推定価格 平米 坪	30万7,569 円／平米 101万6,823 円／坪
標準価格 平米 坪	50万6,703 円／平米 167万5,160 円／坪
査定価格 平米 坪	50万7,000 円／平米 167万6,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情