路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区桜木町2-397-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目３９７番３外
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,840万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 225万7,998 円 1平米 68万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,840万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 225万7,998 円／坪 1平米 68万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大宮駅のほか県内主要駅周辺の商業地域。主たる需要者は自用目的の法人のほか、投資目的の機関投資家等。東京都内ターミナル駅と比して割安であり、再開発の進む大宮駅周辺の商業地における不動産需要は強いが、供給は極めて少ない状況である。取引の価格帯は取引主体の属性、建物の状態等により様々であり、総額での中心となる価格帯は見いだせないが、１㎡当たり７０万円前後となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ東北線沿線で、大宮駅を中心とした普通商業地域である。需要者は法人及び個人投資家、地元不動産業者等が中心である。大宮駅西口周辺の商業地域にあっては、市街地再開発事業等の進捗とその波及効果により需要の裾野を広げているが、出物は少なく、圏内の取引は限定的である。市場の中心価格帯は６５０～７５０千円／㎡程度と判断されるが、取引当事者の属性等によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は商業地に所在する、代替競争関係の認められる取引事例を比準し、規範性の高い価格が求められた。一方、同一需給圏内の事務所ビル、商業ビルや店舗の賃料は一定の水準にあるが、賃貸市場はやや未成熟で、収益価格はやや低位となった。主たる需要者は収益性だけでなく市場実態を反映した取引価格にも着目して取引を行うため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して標準地の前年価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は、中層事務所と低層店舗が混在する県道沿いの商業地域に存する。需要者は収益性や投資採算性を重視する投資家層が中心であるが、自社利用目的や転売目的など資産性に着目した取引も認められる。よって、実際の取引価格により求めた実証性の高い比準価格と収益価格を関連付け、前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所ビルと低層店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目３９７番３外
標準地の範囲
東	65 m
西	30 m
南	35 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	143 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中層事務所ビルと低層店舗が建ち並ぶ商業地域である。地域の南方で再開発事業が進捗しつつあり将来発展期待はあるものの、当面はほぼ現状のまま推移していくものと予測する。 (2)中層事務所と低層店舗が混在する県道沿いの商業地域で顧客の通行量はやや少ない。ソニックシティ北側で再開発事業が進捗中であるが、その影響は限定的と判断され、当面は現状維持で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 232万4,118 円 1平米 70万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 231万4,200 円 1平米 70万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 232万4,118円 1平米 70万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 219万1,878円 1平米 66万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 219万1,878円 1平米 66万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大宮駅周辺商業地の空室率は低水準が続き、取引利回りも低位、店舗、オフィス需要も回復しており賃料の下落も見られず不動産需要は堅調である。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。大宮駅周辺では複数の再開発事業が進行中であるが、市場公開される出物は極めて少なく、高値取引も多い。
地域要因
(1)大宮駅西口では再開発事業が進捗中、東口では令和４年４月に再開発ビルが開業した。発展期待も高く周辺の土地需要は堅調である。 (2)大宮駅西口の商業中心から外れた既存の商業地域であるが、周辺では大規模再開発事業が進捗中であり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目３９７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万3,953 円／平米 315万3,769 円／坪
推定価格 平米 坪	99万9,743 円／平米 330万5,150 円／坪
標準価格 平米 坪	69万7,171 円／平米 230万4,847 円／坪
査定価格 平米 坪	69万7,000 円／平米 230万4,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目３９７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万406 円／平米 281万1,442 円／坪
推定価格 平米 坪	73万4,893 円／平米 242万9,556 円／坪
標準価格 平米 坪	108万725 円／平米 357万2,877 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目３９７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万5,900 円／平米 183万7,805 円／坪
推定価格 平米 坪	56万7,018 円／平米 187万4,562 円／坪
標準価格 平米 坪	69万5,728 円／平米 230万77 円／坪
査定価格 平米 坪	69万6,000 円／平米 230万976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目３９７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万 円／平米 234万7,260 円／坪
推定価格 平米 坪	67万3,309 円／平米 222万5,960 円／坪
標準価格 平米 坪	70万2,828 円／平米 232万3,549 円／坪
査定価格 平米 坪	70万3,000 円／平米 232万4,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情