路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区仲町1-37-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目３７番１外
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 310m
路線価
1坪当たり	1坪 571万9,380 円
1平米当たり	1平米 173万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7億200万 円 (308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 753万7,680 円 1平米 228万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億200万 円 (308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 753万7,680 円／坪 1平米 228万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大宮駅、浦和駅、川越駅等主要駅徒歩圏に形成される商業地域。需要者は主に法人企業や機関投資家、個人投資家等である。大宮駅への接近性や街路条件にも恵まれるなど希少性の高い立地条件を具備しており、新型コロナの影響も緩和され、至近の大宮中央通線沿いでは大規模再開発ビル「大宮門街」が令和４年４月に開業するなど拠点性の更なる高まりも相俟って地価は上昇傾向を維持している。投資用物件としては１０億円以上の案件が中心となる。 (2) 同一需給圏はＪＲ東北線沿線主要駅（大宮駅、さいたま新都心駅、浦和駅等）を中心に位置する商業地域である。需要者は、投資法人及び転売目的の不動産業者等が中心である。その希少性から従前より需要は根強く、更に近隣地域から至近の大門町２丁目では再開発事業が進行中であり、中核施設の「大宮門街」が令和４年４月にオープンしたことから、その波及効果も相俟って地価は上昇傾向にある。投資物件としては、１０億円以上の物件が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中高層店舗や事務所ビルが連坦する大宮駅東口圏内の商業地域である。需要者としては収益性を重視して投資判断を行う投資法人及び転売目的の不動産業者等も多くみられる。価格判定に当たっては市場実勢を反映する比準価格とともに、収益価格も重要な指標である。よって、本件評価に当たっては収益価格と比準価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、大宮駅東口の熟成した商業地域に所在する。その価値は主として不動産の収益性から形成されることから、実証的な価格である比準価格と不動産の収益性を反映する収益価格を関連付け、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅東方
距離	310 m
土地の状態
土地面積	93.2 坪 (308 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目３７番１外
標準地の範囲
東	45 m
西	50 m
南	85 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	34 m
面積	308 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大宮駅東口至近、県道沿いに中高層店舗、事務所ビル等が高密度に連坦する繁華性の高い商業地域。周辺大規模市街地再開発事業の完了に伴い、今後は更に拠点性や熟成度を高めていくものと予測する。 (2)中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ熟成度の高い既成商業地域である。周辺では大規模市街地再開発事業等が進行中であることから、将来的には発展的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 773万6,040 円 1平米 234万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 773万6,040 円 1平米 234万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 773万6,040円 1平米 234万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 707万4,840円 1平米 214万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 773万6,040円 1平米 234万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 707万4,840円 1平米 214万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、各種政策効果もあって緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅い動きとなっているが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。 (2)景気は、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあり徐々に回復しているが、物価上昇や海外経済の減速等による下振れリスクにも留意すべきである。
地域要因
(1)大宮駅勢圏に立地し顧客流動性の高い幹線沿い商業地域。周辺大規模再開発ビルの開業等も相俟って、地価は高い上昇傾向を維持している。 (2)大宮駅東口の繁華性の高い商業地域であり、稀少性や収益性に着目した底堅い需要により地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目３７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万2,433 円／平米 367万7,703 円／坪
推定価格 平米 坪	116万2,492 円／平米 384万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	231万1,117 円／平米 764万553 円／坪
査定価格 平米 坪	231万 円／平米 763万6,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目３７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	150万2,660 円／平米 496万7,794 円／坪
推定価格 平米 坪	114万7,801 円／平米 379万4,630 円／坪
標準価格 平米 坪	227万2,873 円／平米 751万4,118 円／坪
査定価格 平米 坪	227万 円／平米 750万4,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目３７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	173万2,144 円／平米 572万6,468 円／坪
推定価格 平米 坪	179万6,233 円／平米 593万8,346 円／坪
標準価格 平米 坪	295万4,331 円／平米 976万7,018 円／坪
査定価格 平米 坪	295万 円／平米 975万2,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	8 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目３７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	142万2,786 円／平米 470万3,731 円／坪
推定価格 平米 坪	144万9,819 円／平米 479万3,102 円／坪
標準価格 平米 坪	242万399 円／平米 800万1,839 円／坪
査定価格 平米 坪	242万 円／平米 800万520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情