路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区仲町3-89-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区仲町３丁目８９番２外
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,940万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万8,356 円 1平米 42万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,940万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万8,356 円／坪 1平米 42万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はさいたま市大宮区の普通商業地域である。需要者は法人、個人投資家及び転売目的の地元不動産業者が中心である。中心商業地の外延的発展に伴い形成された商業地で、漸次新店舗やマンションの進出も見受ける。地価は背後の住宅地の地価上昇の影響を受け上昇を示している。土地の中心価格帯は１㎡当たり４２６，０００円前後、建物及びその敷地として利回りの良い２～４億円程度の物件が需給の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ東北線大宮駅等を中心とする圏域。主たる需要者は個人及び法人投資家並びに転売目的の不動産業者等。氷川参道の内側、大宮駅徒歩圏に位置し中低層の建物が連坦する商業地域であり、供給が限定的な反面、売買、賃貸ともに底堅い需要が確保されている。景気は徐々に回復しつつあり雇用情勢にも底堅さがみられるなか、地価も上昇基調を維持している。中心価格帯は物件の個別性に左右されがちであるが概ね４００千円／㎡台前半にて把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は大宮駅勢圏の商業地に係る取引事例により求めた実証的な価格である。当該地域では収益性が十分に発揮されず、取引の指標として市場性を反映した比準価格の重要性は依然高い。よって、本件評価に当たっては、比準価格を中心に収益価格を関連付け、近時の不動産取引の趨勢を考慮の上、標準地の前年価格、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は大宮区内商業地に係る成約事例により求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の投資採算性に着目した理論的価格である。需要者の中心は収益性に着目して意思決定を行う法人等を含め様々ではあるが、当商業地では、取引の指標として市場実勢を反映した比準価格の重要性が依然として高いものがある。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を考量し、代表標準地からの検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大宮駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区仲町３丁目８９番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	324 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。商業地として熟成しており今後とも同様な商環境を維持するものの、建替えに伴う高度利用化が進んでいくものと予測する。 (2)中低層店舗、事務所ビル、専門学校等が連坦し、近年は住居系用途割合も高まりつつある古くからの商業地域である。将来的には、徐々にではあるが、建物更新に伴って更なる土地の高度利用化が進行するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 145万1,334 円 1平米 43万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 144万4,722 円 1平米 43万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 145万1,334円 1平米 43万9,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 144万4,722円 1平米 43万7,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内の景気は緩やかに持ち直し、又、個人消費も持ち直している。金融緩和と低金利を背景に個人、法人の商業地への投資は引き続き旺盛である。 (2)景気は、各種政策効果もあって緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅い動きとなっているが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。
地域要因
(1)大宮駅東口の南銀座商店街の外延的発展により、新しい店舗も漸次増加している。又、マンション用地としてのポテンシャルも高く、地価は上昇した。 (2)大宮駅勢圏内の商業地域。大門町２丁目地区再開発事業の影響は限定的とみられるが、高層共同住宅等、土地の高度利用化は徐々に進行しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町３丁目８９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,283 円／平米 76万7,928 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,359 円／平米 74万5,037 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,607 円／平米 140万445 円／坪
査定価格 平米 坪	42万4,000 円／平米 140万1,744 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町３丁目８９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,235 円／平米 73万4,709 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,032 円／平米 77万404 円／坪
標準価格 平米 坪	44万3,870 円／平米 146万7,434 円／坪
査定価格 平米 坪	44万4,000 円／平米 146万7,864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町３丁目８９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,700 円／平米 103万3,786 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,393 円／平米 117万1,623 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,149 円／平米 145万1,827 円／坪
査定価格 平米 坪	43万9,000 円／平米 145万1,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町３丁目８９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,896 円／平米 117万9,898 円／坪
推定価格 平米 坪	35万5,180 円／平米 117万4,225 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,359 円／平米 150万5,417 円／坪
査定価格 平米 坪	45万5,000 円／平米 150万4,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町３丁目８９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,501 円／平米 94万560 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,487 円／平米 100万6,634 円／坪
標準価格 平米 坪	48万2,547 円／平米 159万5,300 円／坪
査定価格 平米 坪	48万3,000 円／平米 159万6,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情