路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区桜木町2-155外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目１５５番外
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 499万2,060 円
1平米当たり	1平米 151万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億2,200万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 664万5,060 円 1平米 201万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億1,400万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 657万8,940 円／坪 1平米 199万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大宮駅勢圏の高度商業地のほかＪＲ京浜東北線沿線の高度商業地である。需要者は、不動産業者のほか、不動産投資を行っている法人等である。希少性等から需要は根強く、特に投資用不動産の旺盛な市況を反映し、地価は上昇傾向にある。投資物件としては、１０億円以上の物件が需給の中心である。 (2) 同一需給圏は大宮駅の他、埼玉県内主要駅至近の中心商業地域。需要者は全国規模の法人企業、投資家、不動産業者等が中心。面的整備が進む大宮駅西口エリアでは、オフィス需要は安定しており、店舗需要についても新型コロナによる影響は限定的である。また、周辺のマンション販売も好調で、背後人口の増加も見込まれるなど、発展的要因を受けて地価は強含みである。需要の中心価格帯は個別性があるものの土地で概ね１９００千円／㎡～２２００千円／㎡程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、大宮駅西口の熟成した商業地域に所在する。その価値は主として不動産の収益性から形成されることから、実証的な価格である比準価格と不動産の収益性を反映する収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 大宮駅西口から続く商業地域の一郭にあり、主たる需要者が着目する要因は自己利用することの利便性、商業繁華性、資産としての稀少性、及び投資目的の観点から見た収益性等である。よって、同種の不動産との比較によって求められ、市場性を反映した比準価格及び賃貸市場の実態に基づき収益性を反映した収益価格の説得力は高いと判断した。以上より、比準価格及び収益価格を関連付け、前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	108.6 坪 (359 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	14.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目１５５番外
標準地の範囲
東	25 m
西	35 m
南	20 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	28 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	隣接エリアで第一種市街地再開発事業（大宮駅西口第３－Ｂ地区）が施行中である。
街路	１４．７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ソニックシティにも近い熟成度が高い商業地域であり、隣接する大宮駅西口第３－Ｂ地区では第一種市街地再開発事業が進行中である。今後、当該地域はさらに繁華性等が向上するものと予想される。 (2)駅や文化業務施設にも近い熟成度が高い商業地域。周辺で市街地再開発事業等の面的な都市基盤整備が進捗するなど、大宮駅を中心とする発展的要因の影響を受けて、将来的には更なる繁華性の向上が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 677万7,300 円 1平米 205万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 677万7,300 円 1平米 205万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 677万7,300円 1平米 205万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 624万8,340円 1平米 189万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 677万7,300円 1平米 205万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 624万8,340円 1平米 189万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつ、各種施策により緩やかに持ち直しの動きが続く中、不動産市場は概ね上昇基調にある。 (2)各種政策の効果もあって景気が緩やかに持ち直している中、企業収益の改善や企業の業況判断の持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)隣接する大宮駅西口第３－Ｂ地区では第一種市街地再開発事業が施行中で、面的整備への期待感等から地価は上昇傾向にある。 (2)周辺で進捗中の再開発事業を始め、大宮駅周辺の開発に対する期待感等により、地価はやや強含みとなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目１５５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	286万7,847 円／平米 948万1,102 円／坪
推定価格 平米 坪	289万5,160 円／平米 957万1,399 円／坪
標準価格 平米 坪	238万2,848 円／平米 787万7,695 円／坪
査定価格 平米 坪	238万 円／平米 786万8,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目１５５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	243万7,500 円／平米 805万8,375 円／坪
推定価格 平米 坪	244万2,014 円／平米 807万3,298 円／坪
標準価格 平米 坪	296万7,210 円／平米 980万9,596 円／坪
査定価格 平米 坪	297万 円／平米 981万8,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目１５５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万2,433 円／平米 367万7,703 円／坪
推定価格 平米 坪	116万2,492 円／平米 384万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	196万358 円／平米 648万944 円／坪
査定価格 平米 坪	196万 円／平米 647万9,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目１５５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万5,500 円／平米 322万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	106万1,105 円／平米 350万8,013 円／坪
標準価格 平米 坪	208万598 円／平米 687万8,457 円／坪
査定価格 平米 坪	208万 円／平米 687万6,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町２丁目１５５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万3,953 円／平米 315万3,769 円／坪
推定価格 平米 坪	99万9,743 円／平米 330万5,150 円／坪
標準価格 平米 坪	189万3,453 円／平米 625万9,756 円／坪
査定価格 平米 坪	189万 円／平米 624万8,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情