路線価 (2023) 北海道函館市本通4-389-25外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市本通４丁目３８９番２５外
価格時点	2023 年
駅名	五稜郭駅 から 4400m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	800万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	800万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円／坪 1平米 3万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の既成住宅地域一円であり特に旧市街地と郊外地域の間に位置する地域との代替競争関係が強い。需要者は市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心である。近隣地域の存する本通地区は商業施設に比較的近く居住環境も良好であるため需要は底堅い。ただし、街路条件のやや劣る地域も認められ同一地区内でもエリアの競争力に高低が認められる。需要の中心価格帯は土地で８００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は函館市郊外部に位置する住宅地域であるが、特に産業道路内側の住宅地域と代替競争等の関係が強い。郊外の大型量販店等へのアクセスが比較的良好であり、需要者は市内居住者が中心である。同一エリア内でも街路条件等により居住環境に差異があるものの、住宅地域として人気が高く、人口減少の中でも需給は均衡している。需要の中心となる価格帯は、土地で８００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引時点新しく地域的特性の類似する事例を採用のうえ各事例の有する規範性を適切に勘案のうえ試算した。一方、近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり収益性を指向する地域ではないため標準地の収益性に着目した収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な比準価格を標準に近隣地域等における住宅地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は大型量販店等へのアクセスが比較的良好な住宅地の取引事例を採用しており、標準地に係る市場参加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く規範性が高い。一方、周辺は賃貸住宅は少なく賃貸市場が未成熟であり、収益性に基づく価格形成がなされていないことから収益還元法は適用していない。以上より、本件では比準価格を妥当と判断し、類似地域の価格動向も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ五稜郭駅東方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市本通４丁目３８９番２５外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14.5 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)需要は堅調で若年世帯の流入も認められるが本通地区での相対的な競争力はやや劣る地域でもある。このため今後の需給動向には注視が必要である。 (2)中規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。本通地区の中では市場競争力がやや弱いエリアであるが、地価は底値圏にあり当面は横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)函館市の高齢化率は北海道平均をやや上回っており、直近５年の人口減少率は北海道平均の約２倍となっている。 (2)人口の減少率、高齢化率は北海道平均を上回っており、住環境、生活利便性等が良好な一部を除く地域では住宅需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)産業道路に近接する住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。 (2)地域内に特段の変動要因はなく、地価は底値圏にあり、需給は概ね均衡している。
個別的要因	(1)南東向きの効用増が認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本通４丁目３８９番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,212 円／平米 15万6,083 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,572 円／平米 12万7,519 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本通４丁目３８９番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,217 円／平米 13万6,263 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,797 円／平米 15万1,405 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,164 円／平米 12万6,170 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本通４丁目３８９番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,693 円／平米 15万1,061 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,362 円／平米 14万6,661 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,373 円／平米 12万3,555 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本通４丁目３８９番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,737 円／平米 17万1,043 円／坪
推定価格 平米 坪	5万230 円／平米 16万6,060 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,596 円／平米 15万4,046 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情