路線価 (2023) 埼玉県さいたま市見沼区東大宮4-9-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市見沼区埼玉県さいたま市見沼区東大宮４丁目９番３
価格時点	2023 年
駅名	東大宮駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,920万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万8,412 円 1平米 30万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,920万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万8,412 円／坪 1平米 30万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、さいたま市内、商業繁華性が比較的高くない各駅周辺の商業地域、住商混在地域等の圏域である。主たる需要者は、店舗、事務所、営業所等での利用を目的とする事業法人、個人事業主である。需要供給とも比較的限定的であり、近隣地域及び周辺地域の取引件数は少なく、中心価格帯等を見出すのは困難である。地価、賃料ともに概ね横這い傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は広域的にはさいたま市内の商業地域全域であるが、とりわけ代替競争関係が認められるのはＪＲ宇都宮線東大宮駅、土呂駅、高崎線宮原駅等の駅前商業地域である。需要者は自己の事業のために自用の建物建設を目的とする自営業者・法人等が想定される。中心となる価格帯（総額）は見出しがたいが、家賃は１階で坪１～１．２万円前後、２階以上で坪８～９千円前後であるが、東大宮駅の駅前商業地は空室も散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中層の店舗事務所ビルの建ち並ぶ駅前商業地域である。取引自体が少ない上、個別性が強いので客観的な土地相場の把握がやや困難な状況にある。投資目的での取引は多くはないが、立地の優位性や利便性、収益性を目的とする自用事業用の取引も考えられるので、比準価格を重視し、収益価格も十分に関連づけて、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場実態を反映した価格である。近隣地域及びその周辺では多くの取引が見られず広域的に事例を選択したがいずれも主たる需要者が検討する土地である。収益価格は対象不動産の収益性を示す理論的な価格であり建物を賃貸に供する場合もあることを踏まえるとその説得力は高い。本件においては市場の実態を反映した比準価格と収益価格を関連付け、周辺類似の標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東大宮駅西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市見沼区埼玉県さいたま市見沼区東大宮４丁目９番３
標準地の範囲
東	100 m
西	25 m
南	35 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項は無い。
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東大宮駅西口の小規模な店舗、事務所ビルが建ち並ぶ普通商業地域であるが、地域の特性に影響を及ぼす要因は特段認められないため当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (2)東大宮駅前の普通商業地域であるが、地域の特性に影響を及ぼす要因は特段認められないため当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 101万1,636 円 1平米 30万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 105万1,308 円 1平米 31万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 97万8,576円 1平米 29万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 105万1,308円 1平米 31万8,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 97万8,576円 1平米 29万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症抑制、経済対策は機能している。不動産市況は都市部を中心に堅調に推移。物価高騰、金融政策の転換可能性等、先行き不確実性もある。 (2)県内経済は緩やかに持ち直しており、不動産市場も低金利に支えられ堅調に推移しているが、物価上昇や供給面での制約に注視する必要ある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められないが、過去１年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。 (2)東大宮駅に近い商業地域であるが地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市見沼区東大宮４丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万3,764 円／平米 93万8,124 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,979 円／平米 70万7,415 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,039 円／平米 111万7,557 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市見沼区東大宮４丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,183 円／平米 50万9,729 円／坪
推定価格 平米 坪	14万811 円／平米 46万5,521 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,183 円／平米 88万1 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市見沼区東大宮４丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,519 円／平米 65万9,610 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,159 円／平米 53万6,098 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,911 円／平米 97万8,282 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市見沼区東大宮４丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,476 円／平米 51万698 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,770 円／平米 54万1,424 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,860 円／平米 87万8,933 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情