路線価 (2023) 埼玉県さいたま市見沼区深作1-27-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市見沼区埼玉県さいたま市見沼区深作１丁目２７番６外
価格時点	2023 年
駅名	七里駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	7,400万 円 (733 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,400万 円 (733 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねさいたま市全域における郊外路線商業地域である。需要者の属性は主に地元の事業者又は、沿道サービス型店舗テナントを想定した不動産会社が主体である。岩槻ＩＣより北西方約２ｋｍに位置して比較的に車両通行量が多いため一定の需要が期待されるものの、取引件数は少なく、その取引価格や期待賃料も周辺の住宅地や同一需給圏内の郊外路線商業地の相場との兼ね合いで決定される傾向にあり、土地価格は概ね１０万円／㎡前後とみられる。 (2) 同一需給圏はさいたま市内を中心とした幹線道路の沿道地域を含む圏域。需要者の中心は、自ら店舗、事務所等の建築を目的とする企業等が想定される。自動車の交通量が多い国道沿いの路線商業地として安定的な土地需要があり、また新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され需給が回復傾向にある。用途などにより取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は見沼区の郊外路線商業地の事例が中心であり、取引状況はそれぞれ個別性があり、得られた比準価格の規範性には留意する必要があるが取引市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は投資家等の需要者が重視する収益性を示すものであり商業地の価格形成には影響力をもつ。以上を総合的に勘案して、市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡、及び下記諸要因も勘案して鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺の沿道地域では、店舗・事務所や共同住宅等の収益物件が一部見受けられるものの、その多くは既存の自己所有地に建築されたものである。また、取引についても自用の事業用地としての取得が中心となっている。したがって、自用目的での取引が中心となっている取引事例により求めた比準価格に信頼性が認められることから、実証的な試算価格である比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	七里駅北方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	221.7 坪 (733 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道店舗、営業所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市見沼区埼玉県さいたま市見沼区深作１丁目２７番６外
標準地の範囲
東	140 m
西	80 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	22 m
面積	733 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１６号沿いの標準的な土地利用に影響を与える要因は特に見当たらず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。 (2)国道沿いに店舗、営業所等が見られる熟成度のやや低い路線商業地域である。国道の交通量は多く、沿道型施設用地としての土地需要があることから、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済全般の先行き不確実性が高まる中、さいたま市の商業地はコロナ禍による影響も薄れ、一部では回復の兆しも見られてきている。 (2)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され、不動産需給は回復傾向にある。
地域要因
(1)地域要因として変動が見られる点は特にない。 (2)郊外の路線商業地域である。背後地域の住宅需要も回復傾向にあり、沿道地域も緩やかに市場性を増している。
個別的要因	(1)個別的要因として変動がみられる点は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市見沼区深作１丁目２７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,550 円／平米 32万2,500 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,550 円／平米 32万2,500 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,801 円／平米 31万3,412 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,800 円／平米 31万3,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市見沼区深作１丁目２７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万131 円／平米 52万9,393 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,506 円／平米 50万4,185 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,800 円／平米 41万2,589 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市見沼区深作１丁目２７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万31 円／平米 39万6,822 円／坪
推定価格 平米 坪	12万31 円／平米 39万6,822 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,121 円／平米 33万4,306 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市見沼区深作１丁目２７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,686 円／平米 40万5,600 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,528 円／平米 40万8,384 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,653 円／平米 30万9,617 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,700 円／平米 30万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情