路線価 (2023) 埼玉県さいたま市見沼区卸町1-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市見沼区埼玉県さいたま市見沼区卸町１丁目３２番
価格時点	2023 年
駅名	七里駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (2640 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (2640 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万5,472 円／坪 1平米 8万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は埼玉県南部圏域を中心とする流通業務地域である。需要者は流通業務を営む法人企業である。Ｅコーマス市場拡大による物流用地の需要増のほか東北自動車道等へのアクセスが良いことから需要はやや強含みにある。支払賃料は概ね４，０００～５，０００円／坪程度で安定しており、当面この水準で推移するものと予測する。また土地価格は規模によりばらつきもあるが、概ね㎡当たり７０，０００円～８０，０００円が中心となっている。 (2) 同一需給圏は埼玉県南部を中心とする流通業務地域を含む圏域。条例により用途が限定されるため、需要者は卸売業を中心とする法人が想定される。新型コロナウイルス感染症による影響は収まりつつあり、需給が回復傾向にある。取引される規模や価格帯はまちまちであるが、土地１，０００㎡で８，０００万円台が成約価格の中心となっている。賃料もばらつきがあり、坪当たり５，０００円程度が標準価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。対象標準地は流通業務等の敷地としての自己利用を目的とした法人企業が需要者の中心であり、これらの者は代替性を有する土地の価格の比較を中心に取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、類似標準地との均衡にも留意したうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、類似地域では収益物件が見られるものの、施設の規模、構造、設備等に個別性が強く、標準的な賃料水準などを把握することが困難であるため、収益価格は相対的に精度が劣っている。よって自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌して、類似の標準地との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	七里駅北東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	798.5 坪 (2640 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	配送センター、倉庫等が混在する流通業務地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市見沼区埼玉県さいたま市見沼区卸町１丁目３２番
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	90 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	事務所兼倉庫地
画地の形状等
間口	48 m
奥行き	55 m
面積	2640 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。Ｅコマース市場拡大を背景とする物流用地の需要増に伴い地価は堅調に推移していくものと予測する。 (2)卸売団地であり流通業務地域として熟成しており、国道の背後に位置する立地にも優れている。今後も、このような現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍に伴う行動制限が収まりつつあるが昨今のインフレ・円安・米国利上げ等による不動産価格への影響を当面注視する必要がある。 (2)見沼区の人口は５年間で１．８％増で増加率は低い。一方高齢化率は５年間で１．５％上昇している。土地の取引価格、取引件数は横ばい傾向である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はない。旺盛な物流用地需要や良好な立地条件を背景に地価はやや強含みで推移している。 (2)卸売業の事業所が建ち並ぶ流通業務地域である。立地条件に優れ利便性があり、安定的な物流需要を背景に地価も堅調に推移している
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23121409 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県さいたま市見沼区卸町１丁目３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,939 円／平米 24万1,136 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,377 円／平米 21万2,830 円／坪
標準価格 平米 坪	8万471 円／平米 26万6,037 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０５１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県さいたま市見沼区卸町１丁目３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,358 円／平米 21万9,380 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,327 円／平米 21万5,971 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,103 円／平米 28万7,963 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０７１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北足立郡伊奈町
地域	埼玉県さいたま市見沼区卸町１丁目３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,672 円／平米 17万7,440 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,630 円／平米 17万3,995 円／坪
標準価格 平米 坪	8万969 円／平米 26万7,684 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県さいたま市見沼区卸町１丁目３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,608 円／平米 16万698 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,617 円／平米 15万4,116 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,189 円／平米 24万8,575 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	17 m
側道方位2	南
側道幅員2	8.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情