路線価 (2023) 北海道函館市深堀町161-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市深堀町１６１番３１
価格時点	2023 年
駅名	駒場車庫前駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	881万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	881万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円／坪 1平米 4万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市東部地区の住宅地域のうち市電通りと産業通りに囲まれた主に戸建住宅が建ち並ぶ既存住宅地域である。需要の中心は函館市内の居住者で、都心へのアクセスも良好で一定の人気があるが、郊外住宅地との競合により地価は若干の下落あるいは横這い傾向で推移している。需要の中心は規模２００㎡程度、土地総額９００万円弱程度、新築住宅は総額２５００～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は市内における既成住宅地域の範囲であり特に電車通り背後地域との代替競争関係が強い。需要者は市内に居住する一次取得者が中心である。近隣地域の存するエリアは市電の徒歩圏内であり都心へのアクセスも良好である。また、商業施設や公共施設等との接近性も概ね良好であり需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は土地で９００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円までとなっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートも介在する住宅地域であるため２階建共同住宅を想定し、収益性を分析したが、賃貸需要が少ない地域性を反映し、比準価格に比べて低位に試算された。一方、同一需給圏から収集した複数の取引事例より求めた比準価格は信頼性があり、説得力を持つものであるため、市場の動向を分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 収益価格は標準地に低層住宅を想定のうえ標準地の収益性に着目して試算した。一方、比準価格は取引時点概ね新しく地域的特性の類似する事例を採用のうえ試算した。近隣地域においてはアパートも散見されるが賃貸目的よりも自用目的の取引が価格形成に大きな影響を与えている地域的特性にあるため、鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。
交通
交通施設	電停駒場車庫前北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市深堀町１６１番３１
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほかアパートも介在する既成住宅地域である。電停徒歩圏の交通接近条件が良好な住宅地域として今後とも安定的に推移すると予想され、地価は横這い乃至若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (2)利便性や居住環境が概ね良好であり需給関係も安定している。このため今後も地価の安定推移を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ込み数は政府による補助政策によりやや回復傾向にある。 (2)函館市の高齢化率は北海道平均をやや上回っており、直近５年の人口減少率は北海道平均の約２倍となっている。
地域要因
(1)地域要因に格別な変動要因は見られない。一般的要因の影響と郊外住宅地との競合により地価は概ね横這い傾向にある。 (2)利便性、居住環境ともに概ね良好な住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)東向きの効用増が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市深堀町１６１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,770 円／平米 17万7,764 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,304 円／平米 18万6,141 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,837 円／平米 21万1,045 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市深堀町１６１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,548 円／平米 15万7,194 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,542 円／平米 14万3,950 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,542 円／平米 14万3,950 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市深堀町１６１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,424 円／平米 14万254 円／坪
推定価格 平米 坪	4万792 円／平米 13万4,858 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,249 円／平米 15万2,899 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市深堀町１６１番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万268 円／平米 19万9,246 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,190 円／平米 18万2,458 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,983 円／平米 14万2,102 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情