路線価 (2023) 埼玉県さいたま市中央区本町東2-322-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市中央区埼玉県さいたま市中央区本町東２丁目３２２番２
価格時点	2023 年
駅名	与野本町駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,080万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,070万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万1,062 円／坪 1平米 32万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ埼京線、京浜東北線沿線で、概ねさいたま市の圏域に存する住宅地域である。需要者は市内に居住する個人及び二世帯住宅の取得を目論む世帯が中心である。最寄り駅まで徒歩５・６分と近く、利便性の高い閑静な住宅地域であるため、戸建住宅を求める需要は多いが、供給が少ないので地価は上昇している。土地は５，０００万円台程度、新築戸建住宅は７，０００万円台程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線で概ねさいたま市の徒歩圏に存する住宅地域。良好な住環境、利便性により潜在需要は旺盛。需要者は資金力のある個人が中心で、中規模住宅地の割合が高いものの、小規模住宅地の需要も多い。土地は３，５００～５，５００万円前後、新築の戸建住宅は５，５００～６，５００万円前後の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、取引市場は比準価格が市場を支配している。以上から、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、先走りがちな取引価格の験証手段として有力な収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は最寄り駅に近い熟成した戸建住宅を中心にした地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	与野本町駅西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市中央区埼玉県さいたま市中央区本町東２丁目３２２番２
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	120 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10.1 m
面積	155 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。 (2)与野本町駅徒歩圏内の区画整理は行われていない既存の住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 112万7,346 円 1平米 34万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 112万7,346円 1平米 34万1,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資、雇用情勢は持ち直しいる。物価上昇のリスクはあるものの、我が国の国内景気は、緩やかに持ち直している。 (2)感染症抑制、経済対策は機能している。不動産市況は都市部を中心に堅調に推移。物価高騰、金融政策の転換可能性等、先行き不確実性もある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はない。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、過去１年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町東２丁目３２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万4,336 円／平米 146万8,975 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,555 円／平米 100万6,859 円／坪
標準価格 平米 坪	34万285 円／平米 112万4,982 円／坪
査定価格 平米 坪	35万 円／平米 115万7,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町東２丁目３２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,150 円／平米 88万3,198 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,604 円／平米 91万4,453 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,290 円／平米 108万8,633 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町東２丁目３２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万1,379 円／平米 139万3,079 円／坪
推定価格 平米 坪	31万152 円／平米 102万5,363 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,756 円／平米 111万3,315 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町東２丁目３２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,903 円／平米 96万5,031 円／坪
推定価格 平米 坪	30万7,250 円／平米 101万5,769 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,081 円／平米 106万8,106 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市中央区
地域	埼玉県さいたま市中央区本町東２丁目３２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,552 円／平米 85万1,467 円／坪
推定価格 平米 坪	24万2,094 円／平米 80万363 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,523 円／平米 107万2,873 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情