路線価 (2023) 北海道函館市山の手1-15-69 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市山の手１丁目１５番６９
価格時点	2023 年
駅名	五稜郭駅 から 4900m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	704万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	704万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円／坪 1平米 3万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市の産業道路外側の丘陵地の既成住宅地域、特に山の手地区、日吉地区の一帯である。閑静な住宅地で価格水準が低いことから戸建住宅需要は過去一年間増加傾向が見られ、地価は横ばい傾向で推移している。需要者の中心は主にマイカー通勤の市内及び函館圏居住者が大半を占めている。需要の中心は画地規模１８０～２００㎡程度、新築住宅は土地建物総額２千５百～３千万円程度である。 (2) 同一需給圏は函館市の住宅地域であるが、特に山の手地区及びその周辺地区と代替競争等の関係が強い。主に函館市内の地縁的関係者等からの需要が認められ、供給はそれほど多くなく、需給が均衡しており、価格は概ね横ばいで推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模２００㎡前後で総額６００～７００万円程度、新築住宅は２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模の戸建住宅が多い住宅地域であり、取引は自用目的が大半を占める地域であるため、アパート経営は経済合理性を持たないと判断し、収益価格は適用しなかった。一方、比準価格は標準地周辺から収集した複数の取引事例から比準され信頼性があるため市場の動向を分析し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は市外延部の住宅地に係る類似取引事例を採用しており規範性が高い。一方、周辺は新築賃貸住宅は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は規範性に乏しいため適用していない。標準地に係る市場参加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の高い比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ五稜郭駅　北東方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市山の手１丁目１５番６９
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	13 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)産業道路外側の戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の既成住宅地域であり、閑静な住宅地域として今後とも安定的に推移すると思われる。価格水準が低いことから住宅地需要は増加しており、地価水準は横ばい傾向と予測する。 (2)北東側外延部に位置し中規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域である。近隣地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当面の間、地価は横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少による市勢の衰退はあるが、行動制限の緩和による経済活動再開と戸建住宅需要の継続から、住宅地需要全般は回復傾向である。 (2)人口の減少率、高齢化率は北海道平均を上回っており、住環境、生活利便性等が良好な一部を除く地域では住宅需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)地域要因自体に変動はないが、一般的要因の影響を受け地価は横ばい傾向である。 (2)地域内に特段の変動要因はなく、地価は底値圏にあり、割安感から概ね横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市山の手１丁目１５番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,695 円／平米 10万8,090 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,403 円／平米 10万7,124 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,457 円／平米 9万7,385 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市山の手１丁目１５番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,568 円／平米 10万7,670 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,568 円／平米 10万7,670 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,650 円／平米 10万4,635 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市山の手１丁目１５番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,797 円／平米 10万5,121 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,997 円／平米 9万9,170 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,569 円／平米 9万4,449 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市山の手１丁目１５番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,959 円／平米 9万9,044 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,224 円／平米 10万3,227 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,737 円／平米 9万8,311 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情