路線価 (2023) 埼玉県さいたま市桜区中島3-439-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市桜区埼玉県さいたま市桜区中島３丁目４３９番５
価格時点	2023 年
駅名	南与野駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,680万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,680万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万1,692 円／坪 1平米 18万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねＪＲ埼京線沿線に存するさいたま市内の郊外住宅地域を含む圏域。需要者の中心は、自己使用目的の一次取得者及び建売住宅の建築を目的とする不動産業者である。新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され需給が回復傾向にある。市場の中心価格帯については、土地は２，０００万円前後が標準的な価格帯であり、新築の戸建住宅では４，０００万円前後の物件が多い。 (2) 同一需給圈は、ＪＲ埼京線、京浜東北線、武蔵野線沿線沿いのさいたま市内の住宅地域が存する圈域。需要者は主に都心エリアヘ通勤する自己使用を目的とした個人の一次取得者が中心である。昨年よりも取引は全体的に改善されており、最寄り駅から徒歩圏内の住宅地であり、低金利による下支えもあり需要は堅調である。土地の中心価格帯は２，０００万円～３，０００万円台。新築戸建住宅は３，５００万円台から～４，０００万円台前半が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が主で、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等が見受けられるが、収益物件は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、試算された収益価格は低位な価格となった。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案して、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺においては一部アパートも見られるものの、土地を購入してアパートを建設する取引はほぼ見られず、主として居住の快適性等が重視する自己の居住用目的の取引が中心となる。したがって市場の現実の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南与野駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	44.5 坪 (147 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市桜区埼玉県さいたま市桜区中島３丁目４３９番５
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	25 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の郊外住宅地域として熟成している。戸建住宅が建ち並び、住環境は良好である。地域要因に大きな変動がないことから、今後も現状の環境を維持しつつ、安定的に推移するものと予測する。 (2)地域の特性に影響を及ぼす要因は特段認められないため当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され、不動産需給は回復傾向にある。 (2)県内経済は緩やかに持ち直しており、不動産市場も低金利に支えられ堅調に推移しているが、物価上昇や供給面での制約に注視する必要ある。
地域要因
(1)駅徒歩圏の住宅地域である。通勤などの利便性がある地域として住宅地に対する需要があり、市場性が増している。 (2)地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市桜区
地域	埼玉県さいたま市桜区中島３丁目４３９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,113 円／平米 46万9,826 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,897 円／平米 45万5,887 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,162 円／平米 60万2,228 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市桜区
地域	埼玉県さいたま市桜区中島３丁目４３９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,228 円／平米 45万6,982 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,657 円／平米 44万5,176 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,882 円／平米 58万8,078 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市桜区
地域	埼玉県さいたま市桜区中島３丁目４３９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7,828 円／平米 72万139 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,771 円／平米 71万6,645 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,983 円／平米 62万8,084 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市桜区
地域	埼玉県さいたま市桜区中島３丁目４３９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,910 円／平米 46万2,542 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,772 円／平米 46万2,086 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,611 円／平米 61万6,936 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情