路線価 (2023) 埼玉県さいたま市浦和区大東3-32-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区大東３丁目３２番７
価格時点	2023 年
駅名	北浦和駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,090万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,090万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円／坪 1平米 18万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線及び武蔵野線沿線で、概ねさいたま市内の住宅地域である。需要者は東京都内又はさいたま市周辺に通勤する個人の一次取得者が中心である。駅から遠いが東京都心に近い埼玉県南部に位置するため一定の需要が認められる。土地は１００㎡未満のものが多くなっており、価格は新築建売住宅で３，０００万円～４，０００万円が中心となっている。 (2) 同一需給圈は、ＪＲ埼京線、京浜東北線、武蔵野線沿線沿いのさいたま市内の住宅地域が存する圈域。需要者は主に都心エリアヘ通勤する自己使用を目的とした個人の一次取得者が中心である。最寄り駅からの利便性は劣るも低金利に支えられて需要は堅調に推移している。土地の中心価格帯は２，０００万円台。新築戸建住宅は３，０００万円台から～４，０００万円台前半が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要者が中心と考えられ、これらの者は収益性よりは代替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では収益価格は参考にとどめ、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意したうえで、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域の周辺においては一部アパートも見られるものの、新たにアパートを建設するために土地を購入する取引はほぼ見られない。主たる需要者は自己の居住用目的で取引を図る個人であり収益性よりも居住の快適性等が重視される。したがって自用目的の取引が中心となるため、現実の取引実態を反映した比準価格を重視し、低位で試算された収益価格を参考にとどめ、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北浦和駅北東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区大東３丁目３２番７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	90 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。 (2)地域の特性に影響を及ぼす要因は特段認められないため当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、供給面での制約の影響が見られるものの、緩やかに持ち直している。 (2)県内経済は緩やかに持ち直しており、不動産市場も低金利に支えられ堅調に推移しているが、物価上昇や供給面での制約に注視する必要ある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。利便性の高い地域で、地価は上昇している。 (2)地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区大東３丁目３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,288 円／平米 57万2,890 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,602 円／平米 56万7,316 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,015 円／平米 59万8,436 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区大東３丁目３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,290 円／平米 63万5,711 円／坪
推定価格 平米 坪	18万140 円／平米 59万5,543 円／坪
標準価格 平米 坪	19万21 円／平米 62万8,209 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区大東３丁目３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万878 円／平米 112万6,943 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,833 円／平米 88万8,762 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,276 円／平米 59万9,298 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区大東３丁目３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,263 円／平米 127万3,679 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,454 円／平米 98万9,995 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,650 円／平米 61万3,759 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区大東３丁目３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,670 円／平米 95万7,649 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,056 円／平米 96万2,231 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,343 円／平米 59万9,520 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情