路線価 (2023) 北海道函館市上新川町148-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市上新川町１４８番１６
価格時点	2023 年
駅名	千歳町駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	613万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	613万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,579 円／坪 1平米 3万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、電車通り背後の旧市街地の既成住宅地域一円の範囲である。当地域は、空洞化が徐々に進行している地域である。近年スーパー等の進出も見られ利便性が向上しており新たな需要も期待されているが、現状では古くからの地域のため地域外からの流入は少なく、需要者は地縁的選好性を有する者が中心のため不動産取引は低調である。中心となる価格帯は、取引が少ないものの土地が６００万円程度、土地建物では新築で３，０００万円前後と思われる。 (2) 同一需給圏は市内の旧市街に位置する既成住宅地域の範囲であり特に電車通り背後地域との代替競争関係が強い。需要者は市内に居住する一次取得者であり特に地縁を有する者が多い。市内中心部等の利便性良好な住宅地域の需要が堅調であるため、その外縁部に位置する近隣地域等の需給関係も改善傾向にある。需要の中心価格帯は土地で６００～８００万円弱、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円弱となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市電に近い利便性が高い地域のためアパートも見られるが、総じて古く近時の新築アパートの供給は見当たらず、また賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準となっており、収益価格は低位に試算された。自己使用目的の土地取引が支配的な地域であることから、収益価格は参考に留め、類似地域で行われた自己使用目的の取引を中心に採用して試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 近隣地域等にはアパートも見られるため標準地に低層住宅を想定のうえ収益価格を試算したものの、賃貸目的よりも自用目的の需要が中心の地域であり、標準地の画地規模も踏まえると収益価格の規範性は劣ると判断する。一方、比準価格は取引時点新しく地域的特性も概ね類似の事例から試算しており、説得力を有する価格が求められている。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。
交通
交通施設	電停千歳町　北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市上新川町１４８番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、低層アパート等が建ち並ぶ旧市街の既成住宅地域で当面は現状維持と思われる。長年の地価下落で底値感も感じられるが、空洞化が徐々に進行中で新規土地需要は弱く、今後も同様の傾向が続くものと予測する。 (2)スーパーに近接する等利便性の概ね良好な地域であるが、若年世帯の流入が少なく高齢化が窺える地域でもある。このため今後の地価の動向には注視が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるが、設備投資、個人消費等で持ち直しの動きが見られる。 (2)函館市の高齢化率は北海道平均をやや上回っており、直近５年の人口減少率は北海道平均の約２倍となっている。
地域要因
(1)旧市街の高齢化の進行と相まって空洞化が徐々に進む既成住宅地のため外部からの需要が希薄であるが、長年の地価下落から底値を探る状況にある。 (2)利便性の概ね良好な旧市街の既成住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)特段の変動はない。 (2)北西向きの効用増が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市上新川町１４８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,836 円／平米 13万1,698 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,304 円／平米 12万6,633 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,304 円／平米 12万6,633 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市上新川町１４８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,133 円／平米 14万2,598 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,877 円／平米 13万8,445 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,137 円／平米 12万9,387 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市上新川町１４８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,284 円／平米 18万6,075 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,018 円／平米 17万1,972 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,681 円／平米 13万7,797 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市上新川町１４８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万921 円／平米 16万8,345 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,545 円／平米 15万7,184 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,358 円／平米 13万118 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市上新川町１４８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,558 円／平米 17万451 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,695 円／平米 15万7,680 円／坪
標準価格 平米 坪	4万147 円／平米 13万2,726 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情