路線価 (2023) 埼玉県さいたま市浦和区東岸町21-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区東岸町２１番１
価格時点	2023 年
駅名	南浦和駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	12億6,000万 円 (3722 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万734 円 1平米 33万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	12億6,000万 円 (3722 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万734 円／坪 1平米 33万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ埼京線、ＪＲ京浜東北線沿線の駅徒歩圏内に存するマンションが立地する圏域。需要者の中心は、開発分譲業者などマンション建築を目的とする不動産業者である。安定的なマンション需要に支えられ、マンション素地への需要は堅調である。マンション素地は、取引される規模や立地などで価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、埼京線沿線のさいたま市内のマンション適地である。典型的需要者は、分譲マンション開発を目的としたマンションデベロッパーが中心である。分譲マンションは一戸当たり概ね７０㎡台のファミリータイプが中心であり、その中心価格帯は５０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、南浦和駅徒歩圏で利便性に優れ、周辺には共同住宅のほか中規模戸建住宅が建ち並び堅調な土地需要が認められる地域である。開発業者の取得需要は堅調であり、取引件数は少ないものの成立した取引には需給動向が反映しており比準価格は実証的である。また、主な需要者が開発業者であることから、投資採算性に基づき求められた開発法による価格には規範性が認められる。したがって、両価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求められたもので、市況を反映する価格である。開発法による価格は、開発業者の事業採算性に着目した価格であり、市場参加者の取引判断に直結する価格が求められた。以上より、比準価格、開発法による価格ともに市場の実態を反映した価格であると思料されることから、両価格を関連付けて、鑑定評価額を表記の通り決定した。
交通
交通施設	南浦和駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	1125.8 坪 (3722 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層マンションと一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区東岸町２１番１
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	65 m
奥行き	57 m
面積	3700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層共同住宅地として熟成しており、利便性に優れた地域であることから、地価水準は引き続き堅調に推移していくことを予測する。 (2)南浦和駅徒歩圏内の既成市街地に存する住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、暫くは現状維持で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 112万734 円 1平米 33万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 112万734 円 1平米 33万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 112万734円 1平米 33万9,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 112万734円 1平米 33万9,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され、不動産需給は回復傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染拡大の影響から停滞していた不動産市況は回復基調に推移している。
地域要因
(1)駅徒歩圏の共同住宅地域である。旺盛なマンション需要を背景にマンション用地に対する需要は堅調であり、市場性が増している。 (2)中高層マンション、一般住宅で構成される、最寄駅徒歩圏内の住宅地域であり、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因による市場性への影響については、方位による優位性が認められるが、形状がやや劣り、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市浦和区東岸町２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万2,998 円／平米 129万9,251 円／坪
推定価格 平米 坪	43万5,196 円／平米 143万8,758 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4,523 円／平米 123万8,173 円／坪
査定価格 平米 坪	37万4,000 円／平米 123万6,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市浦和区東岸町２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,565 円／平米 99万6,974 円／坪
推定価格 平米 坪	31万612 円／平米 102万6,883 円／坪
標準価格 平米 坪	37万659 円／平米 122万5,399 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	西
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区東岸町２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,700 円／平米 104万398 円／坪
推定価格 平米 坪	35万6,963 円／平米 118万120 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,143 円／平米 101万2,109 円／坪
査定価格 平米 坪	30万6,000 円／平米 101万1,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市浦和区東岸町２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万8,918 円／平米 62万4,563 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,452 円／平米 63万9,552 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,523 円／平米 102万3,283 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市浦和区東岸町２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万3,984 円／平米 133万5,571 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,256 円／平米 135万9,612 円／坪
標準価格 平米 坪	38万440 円／平米 125万7,735 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情