路線価 (2023) 埼玉県さいたま市浦和区常盤2-59-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区常盤２丁目５９番１
価格時点	2023 年
駅名	浦和駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8,720万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万9,012 円 1平米 40万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,720万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万9,012 円／坪 1平米 40万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線を中心とするさいたま市内の路線商業地域を含む圏域。需要者の中心は、自用目的の事業法人または投資目的の地元投資家などが想定される。浦和駅や駅周辺の再開発の進捗に応じて周辺の利便性も向上しており、また新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され需給が回復傾向にある。取引自体が少なく、取引価格にも幅があるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線で、概ねさいたま市の圏域に存する普通商業地域である。主たる需要者は資金力豊富な地元企業や不動産会社が中心である。浦和駅勢圏の商業地は供給が少なく、高値で取引される傾向があり、商業地としての潜在需要は堅調である。標準階の支払賃料は㎡あたり３０００～３４００円／㎡、保証金は６～１０ヶ月程度が標準的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では店舗、事務所など自用と賃貸の物件が混在している。しかしながら、事務所ビル等の集積度がやや低いため投資判断に流動的な面があり、取引事例に基づく比準価格を重視して価格が決定される傾向がある。したがって、信頼性のある取引事例に基づく比準価格を市場実勢を反映した実証的な価格として重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は浦和駅西側の中高層の事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、駅からやや離れているため事務所ビルの集積度や繁華性の程度はやや低く、賃料や還元利回り等の査定において流動的な面を有している。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	浦和駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区常盤２丁目５９番１
標準地の範囲
東	15 m
西	90 m
南	40 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浦和駅徒歩圏の路線商業地域であり、店舗・事務所ビル等が建ち並んでいる。中心市街地から離れており繁華性に劣る。地域要因に大きな変動がないことから、現状の環境を維持しつつ安定的に推移するものと予測する。 (2)浦和駅からやや離れているが、駅周辺の再開発等に伴い急速に発展している影響等から、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 138万5,214 円 1平米 41万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 134万8,848 円 1平米 40万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 138万5,214円 1平米 41万9,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 134万8,848円 1平米 40万8,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され、不動産需給は回復傾向にある。 (2)浦和区の人口は５年間で４．５％増加し、高齢化率は５年間で０．１％の上昇に留まっている。土地の取引件数・価格とも上昇傾向にある。
地域要因
(1)県道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。浦和駅徒歩圏内で土地需要が堅調であり、市場性が増している。 (2)駅前整備や上野東京ライン等利便性向上が見られる浦和駅勢圏に位置し利便性が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区常盤２丁目５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,834 円／平米 202万2,723 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,143 円／平米 210万9,701 円／坪
標準価格 平米 坪	43万8,586 円／平米 144万9,965 円／坪
査定価格 平米 坪	43万9,000 円／平米 145万1,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区常盤２丁目５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,058 円／平米 122万6,718 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,032 円／平米 131万2,588 円／坪
標準価格 平米 坪	38万299 円／平米 125万7,268 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区常盤２丁目５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万404 円／平米 188万5,756 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,451 円／平米 200万8,233 円／坪
標準価格 平米 坪	43万8,276 円／平米 144万8,940 円／坪
査定価格 平米 坪	43万8,000 円／平米 144万8,028 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区常盤２丁目５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万9,806 円／平米 178万4,599 円／坪
推定価格 平米 坪	41万8,795 円／平米 138万4,536 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,204 円／平米 150万8,210 円／坪
査定価格 平米 坪	45万6,000 円／平米 150万7,536 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情