路線価 (2023) 埼玉県さいたま市浦和区仲町1-97-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区仲町１丁目９７番１
価格時点	2023 年
駅名	浦和駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 214万8,900 円
1平米当たり	1平米 65万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 279万3,570 円 1平米 84万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 279万3,570 円／坪 1平米 84万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線等の沿線で繁華性が高い商業地域である。需要者は、投資目的で取得する不動産業者または投資家が中心である。駅前デパートの背後で、店舗が数多く建ち並び、人通りの多い賑やかな商業地域である。建物賃料は１階店舗で坪あたり２０，０００円から３０，０００円程度、２階以上の店舗事務所は坪あたり１０，０００円から２０，０００円程度である。築浅物件の取引利回りは粗利回りで５～７％程度が目安となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線を中心とするさいたま市内とその周辺市域の駅前の商業地域を含む圏域。需要者の中心は、投資を目的とする地元の投資家や大手法人が想定される。浦和駅や駅周辺の再開発が進められ利便性が向上しており、また新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され需給が回復傾向にある。取引自体が少なく、取引価格にも幅があるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 浦和駅背後で繁華性の高く、高度利用されている商業地域である。店舗を中心とする収益物件が多く見られ、需要者の中心は物件の収益性から意思決定を行う投資家等が中心であることから、収益価格は市場の実態を反映している価格であり、各種諸元なども適切に把握し試算した。比準価格は、諸要因を適切に補修正したものの、事例の収集がやや困難で地域格差が大きくなった。以上より、収益価格を中心に比準価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺の商店街では店舗などの収益物件が多く見られ、需要者の多くは物件の収益性から意思決定を行う投資家や法人が中心であることから、収益価格は市場実態を反映している価格である。また、信頼性のある取引事例に基づく比準価格も市場実勢のほか需要者が求める収益性等の視点も反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準に収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦和駅北西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗ビルが建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区仲町１丁目９７番１
標準地の範囲
東	25 m
西	35 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	156 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)標準地の南方約３００ｍ付近で浦和駅西口南高砂地区第一種市街地再開発事業が進捗中で、さいたま市を代表する商業地域の一つとして、更に熟成していくものと予測する。 (2)浦和駅前商店街に位置する商業地域である。繁華性に優れ、マンション需要も強い。地域要因に大きな変動がないことから、現状の環境を維持しつつ安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 290万9,280 円 1平米 88万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 283万9,854 円 1平米 85万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 290万9,280円 1平米 88万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 267万7,860円 1平米 81万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 283万9,854円 1平米 85万9,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 267万7,860円 1平米 81万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス及びエネルギー高・物価高の影響から景気の先行き感が懸念される。このような状況の中、不動産市場は堅調に推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され、不動産需給は回復傾向にある。
地域要因
(1)駅周辺を中心とする開発が進捗しつつあり、駅前商業地域として安定的に推移している。 (2)浦和駅の駅前商業地域である。繁華性に優れ土地需要が強く、店舗需要の回復に伴い市場性が増している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区仲町１丁目９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万6,398 円／平米 289万7,372 円／坪
推定価格 平米 坪	80万6,286 円／平米 266万5,582 円／坪
標準価格 平米 坪	93万8,633 円／平米 310万3,121 円／坪
査定価格 平米 坪	93万9,000 円／平米 310万4,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区仲町１丁目９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,834 円／平米 202万2,723 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,143 円／平米 210万9,701 円／坪
標準価格 平米 坪	86万4,692 円／平米 285万8,672 円／坪
査定価格 平米 坪	86万5,000 円／平米 285万9,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区仲町１丁目９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万404 円／平米 188万5,756 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,451 円／平米 200万8,233 円／坪
標準価格 平米 坪	92万380 円／平米 304万2,776 円／坪
査定価格 平米 坪	92万 円／平米 304万1,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区仲町１丁目９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,058 円／平米 122万6,718 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,032 円／平米 131万2,588 円／坪
標準価格 平米 坪	78万3,101 円／平米 258万8,932 円／坪
査定価格 平米 坪	78万3,000 円／平米 258万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区仲町１丁目９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万9,806 円／平米 178万4,599 円／坪
推定価格 平米 坪	41万8,795 円／平米 138万4,536 円／坪
標準価格 平米 坪	81万1,618 円／平米 268万3,209 円／坪
査定価格 平米 坪	81万2,000 円／平米 268万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情