路線価 (2023) 北海道札幌市中央区北2条東1-2-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区北２条東１丁目２番１外
価格時点	2023 年
駅名	さっぽろ駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 198万3,600 円
1平米当たり	1平米 60万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億4,800万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 271万920 円 1平米 82万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億5,100万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 274万3,980 円／坪 1平米 83万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、創成川通沿いを中心とした札幌市中央・北・東区内の商業地域。主たる需要者は、自己使用不動産としての利活用を目論む事業会社のほか、投資用不動産の運用を図る法人投資家等である。コロナ禍の収束をみない社会・経済状況ではあるものの令和１２年度開業予定の北海道新幹線及び周辺再開発事業に対する期待の高まりも相俟って不動産取得需要は堅調で土地価格は上昇傾向にある。中心的な価格帯は標準画地規模の土地取引で２億円台中盤～後半。 (2) 同一需給圏は、創成川東部を中心に周辺地区を含む商業地域である。主な需要者は店舗、事務所、共同住宅等の取得を目的とした法人事業者等が中心である。近年、創成川イースト地区として不動産需要が高まっている地域であり、交通利便性等が比較的良好なことから、マンションデベロッパーの需要も見られ、新型コロナ感染症の影響を受けつつも、土地需要は堅調である。取引の中心は、土地は３００㎡で２億円台後半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場で発生した取引事例を価格判定の基礎とした実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目し投資採算性を反映した価格である。近隣地域は自社ビル利用も多い地域であるため収益性に基づく価格よりも高位で取引される傾向にある。以上から、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡及び令和１２年度開業予定の北海道新幹線及び周辺再開発事業の進展等の市場の実態を勘案して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格と収益価格に開差が生じた。主たる需要者は不動産の有する収益性に着目するが、地価の変動期等においては、賃料の粘着性、遅行性から土地建物一体の価格に見合った収益が収受されない傾向にあるため、収益価格は低位に試算されたと思料する。本件においては不動産の取引実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	さっぽろ駅南東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	91.3 坪 (302 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが多い中心部の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	56 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区北２条東１丁目２番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	24 m
面積	310 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)令和１２年度開業予定の北海道新幹線への期待と周辺再開発事業の進展に伴い、創成川東地区での不動産需要に対する高まりが認められる。その他地域要因に格別の変動は認められないことから、当面現状維持と予測する。 (2)創成川イーストに存する商業地域として成熟しており、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 276万510 円 1平米 83万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 277万7,040 円 1平米 84万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 276万510円 1平米 83万5,000円
前年から次年への変動率 8.6 ％
2022年	1坪 249万6,030円 1平米 75万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 277万7,040円 1平米 84万円
前年から次年への変動率 9.9 ％
2019年	1坪 249万6,030円 1平米 75万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。 (2)コロナショック前の生活様式に戻りつつあり、経済は回復基調にあるが、直近では物価高騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も見られる。
地域要因
(1)令和１２年度開業予定の北海道新幹線や周辺再開発事業に対する期待の高まりも相俟って、不動産需要は堅調であることから、地価は上昇傾向にある。 (2)創成川イースト地区では再開発によるマンション供給も多く、土地需要はオフィス、マンション等を中心に堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条東１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万2,019 円／平米 205万6,395 円／坪
推定価格 平米 坪	66万1,206 円／平米 218万5,947 円／坪
標準価格 平米 坪	75万7,395 円／平米 250万3,948 円／坪
査定価格 平米 坪	75万7,000 円／平米 250万2,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条東１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万4,304 円／平米 285万7,389 円／坪
推定価格 平米 坪	94万9,870 円／平米 314万270 円／坪
標準価格 平米 坪	89万9,498 円／平米 297万3,740 円／坪
査定価格 平米 坪	89万9,000 円／平米 297万2,094 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条東１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,300 円／平米 233万5,028 円／坪
推定価格 平米 坪	69万9,039 円／平米 231万1,023 円／坪
標準価格 平米 坪	83万5,172 円／平米 276万1,079 円／坪
査定価格 平米 坪	83万5,000 円／平米 276万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	25.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条東１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万2,600 円／平米 212万4,436 円／坪
推定価格 平米 坪	66万8,947 円／平米 221万1,539 円／坪
標準価格 平米 坪	85万2,162 円／平米 281万7,248 円／坪
査定価格 平米 坪	85万2,000 円／平米 281万6,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231051103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市中央区北２条東１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万6,524 円／平米 147万6,208 円／坪
推定価格 平米 坪	50万5,068 円／平米 166万9,755 円／坪
標準価格 平米 坪	81万8,587 円／平米 270万6,249 円／坪
査定価格 平米 坪	81万9,000 円／平米 270万7,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	56 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情