路線価 (2023) 埼玉県さいたま市浦和区仲町3-51-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区仲町３丁目５１番４外
価格時点	2023 年
駅名	浦和駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,190万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万9,012 円 1平米 40万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,190万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万9,012 円／坪 1平米 40万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、さいたま市内、ＪＲ京浜東北線、ＪＲ埼京線沿線各駅からやや距離のある幹線道路沿いの商業地域、混在地域等である。需要者の中心は、投資目的、自社ビル建設等を目的とした法人、ある程度規模がまとまる場合には、マンション業者の競合も見られる。浦和駅からさいたま市役所、消防署、警察署等への経路沿いに位置し、一定の事務所需要を維持するが、将来さいたま市役所が移転する可能性があり、商業地域としての地位低下が懸念される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線で、概ねさいたま市の圏域に存する普通商業地域である。需要者は地元企業や不動産会社が中心である。コロナ禍に伴う一時的な停滞が認められたが、低金利等により投資家による不動産取引は活発であるため、商業地としての需要は堅調である。標準階の支払賃料は㎡あたり２６００～３４００円／㎡、保証金は３～１０ヶ月程度が標準的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、既成の中層の事務所ビルの建ち並ぶ路線商業地域である。取引自体が少ない上、個別性が強いので客観的な土地相場の把握がやや困難な状況にある。投資目的での取引は多くはないが、立地の優位性や利便性、収益性を目的とする自用事業用の取引も考えられるので、比準価格を重視し、収益価格も十分に関連づけて、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は浦和駅西側の中高層の店舗や事務所ビル、官公庁等の建ち並ぶ商業地域であるが、店舗事務所ビルの集積度や繁華性の程度はやや低く、賃料や還元利回り等の査定において流動的な面を有している。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦和駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市浦和区埼玉県さいたま市浦和区仲町３丁目５１番４外
標準地の範囲
東	55 m
西	90 m
南	40 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項は無い。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浦和駅、商業中心からはやや離れる市役所通り沿いの商業地域である。近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。 (2)商業の中心からやや離れているが、上野東京ラインの開通等に伴い急速に発展している浦和駅の影響等から、地価は堅調に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 136万8,684 円 1平米 41万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 136万8,684円 1平米 41万4,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症抑制、経済対策は機能している。不動産市況は都市部を中心に堅調に推移。物価高騰、金融政策の転換可能性等、先行き不確実性もある。 (2)コロナ禍に伴う行動制限が収まりつつあるが昨今のインフレ・円安・米国利上げ等による不動産価格への影響を当面注視する必要がある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められないが、過去１年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。 (2)駅前整備や上野東京ライン等利便性向上が見られる浦和駅勢圏に位置し、更に同駅北口改札設置により当地域の利便性が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区仲町３丁目５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万4,800 円／平米 127万2,149 円／坪
推定価格 平米 坪	47万7,335 円／平米 157万8,070 円／坪
標準価格 平米 坪	41万8,348 円／平米 138万3,058 円／坪
査定価格 平米 坪	41万8,000 円／平米 138万1,908 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区仲町３丁目５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,922 円／平米 136万5,120 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,472 円／平米 147万6,036 円／坪
標準価格 平米 坪	44万3,809 円／平米 146万7,233 円／坪
査定価格 平米 坪	44万4,000 円／平米 146万7,864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区仲町３丁目５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,058 円／平米 122万6,718 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,032 円／平米 131万2,588 円／坪
標準価格 平米 坪	40万3,898 円／平米 133万5,287 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区仲町３丁目５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	63万371 円／平米 208万4,007 円／坪
推定価格 平米 坪	43万2,488 円／平米 142万9,805 円／坪
標準価格 平米 坪	51万3,034 円／平米 169万6,090 円／坪
査定価格 平米 坪	51万3,000 円／平米 169万5,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市浦和区仲町３丁目５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万896 円／平米 294万5,302 円／坪
推定価格 平米 坪	54万4,674 円／平米 180万692 円／坪
標準価格 平米 坪	64万6,881 円／平米 213万8,589 円／坪
査定価格 平米 坪	64万7,000 円／平米 213万8,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情