土地路線価格
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路線価 (2023) 埼玉県さいたま市南区太田窪4-1342-4 坪・平米

2023
路 線 価
埼玉県 さいたま市南区
埼玉県さいたま市南区太田窪4丁目1342番4 (さいたま南)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 浦和駅 から 1800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
59万5,080
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
18万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 埼玉県 さいたま市南区埼玉県さいたま市南区太田窪4丁目1342番4
価格時点 2023
駅名 浦和駅 から 1800m
路線価
1坪当たり 1坪 59万5,080
1平米当たり 1平米 18万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
4,420万
(189 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 77万3,604
1平米 23万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
4,460万
(189 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 78万216 円/坪
1平米 23万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、JR京浜東北線、武蔵野線沿線で、浦和区、南区、緑区の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者はさいたま市及びその周辺に居住する個人等である。浦和駅圏の利便性の良い住宅地であり、新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着いた動きとなり、土地取引は回復している。この状態を受け、地価は上昇している。土地は4,500万円台程度、新築の戸建物件は7,000万円台程度の物件が需要の中心となっている。

(2) 同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線で、概ねさいたま市の圏域。需要者は市内、東京都内に通勤する30代後半から40代の第一次取得者が多く見られるほか、地元不動産業者の建売住宅分譲を目的とする売買も見られる。駅からやや遠いが東京都心に近い埼玉県南部に位置するため一定の需要が認められる。価格は土地が100㎡程度で2,000万円台前半、新築建売住宅で3,500万円から4,000万円程度が需要の中心となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる既成の住宅地である。アパートの多くは地主の資産活用、節税目的で建築されたものであり、土地取引の中心は自用目的である。また、標準地は居住の快適性を重視するため、比準価格が有力な指標となっている。よって本件においては、当該比準価格を重視するが、先走りがちな取引価格の有力な験証手段ともなる収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 当該地域は最寄り駅からやや離れる戸建住宅を中心にした既成の住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 浦和駅東方
距離 1800 m
土地の状態
土地面積 57.2 坪 (189 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 さいたま市南区埼玉県さいたま市南区太田窪4丁目1342番4
標準地の範囲
25 m
西 80 m
45 m
30 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 17 m
面積 180 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。

(2)浦和駅からやや離れる既存の住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 81万3,276
1平米 24万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 80万9,970
1平米 24万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 81万3,276
1平米 24万6,000
前年から次年への変動率 3.1 %
2022年
1坪 75万462
1平米 22万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 80万9,970
1平米 24万5,000
前年から次年への変動率 4 %
2019年
1坪 75万462
1平米 22万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資、雇用情勢は持ち直しいる。物価上昇のリスクはあるものの、我が国の国内景気は、緩やかに持ち直している。

(2)感染症抑制、経済対策は機能している。不動産市況は都市部を中心に堅調に推移。物価高騰、金融政策の転換可能性等、先行き不確実性もある。

地域要因
(1)特別な地域要因はない。

(2)地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

個別的要因 (1)特に個別的要因はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 埼玉1公R05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 さいたま市南区
地域 埼玉県さいたま市南区太田窪4丁目1342番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
24万5,802 円/平米
81万2,621 円/坪
推定価格 平米
27万6,994 円/平米
91万5,742 円/坪
標準価格 平米
25万7,669 円/平米
85万1,854 円/坪
査定価格 平米
26万2,000 円/平米
86万6,172 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 埼玉1公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 さいたま市緑区
地域 埼玉県さいたま市南区太田窪4丁目1342番4
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
24万5,700 円/平米
81万2,284 円/坪
推定価格 平米
27万615 円/平米
89万4,653 円/坪
標準価格 平米
23万6,759 円/平米
78万2,725 円/坪
査定価格 平米
24万 円/平米
79万3,440 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 10.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 埼玉1公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 さいたま市緑区
地域 埼玉県さいたま市南区太田窪4丁目1342番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
22万7,984 円/平米
75万3,715 円/坪
推定価格 平米
19万1,671 円/平米
63万3,664 円/坪
標準価格 平米
24万1,399 円/平米
79万8,065 円/坪
査定価格 平米
24万5,000 円/平米
80万9,970 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 埼玉1公R05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 さいたま市浦和区
地域 埼玉県さいたま市南区太田窪4丁目1342番4
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
33万5,419 円/平米
110万8,895 円/坪
推定価格 平米
32万3,395 円/平米
106万9,144 円/坪
標準価格 平米
23万3,330 円/平米
77万1,389 円/坪
査定価格 平米
23万7,000 円/平米
78万3,522 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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