路線価 (2023) 北海道函館市富岡町3-204-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市富岡町３丁目２０４番２
価格時点	2023 年
駅名	五稜郭駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	707万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	707万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万10 円／坪 1平米 4万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、函館市の市街地ほぼ中心部に位置する産業道路内側の既成住宅地域である。需要の中心は函館市内及び函館圏への通勤者又は退職者等である。本町商店街、産業通り沿いの大型商業施設等への交通接近条件良好な住宅地で、居住環境が良いことから需要は堅調であり、地価動向は横ばい傾向で推移している。需要の中心は規模１５０～１８０㎡程度、土地総額７～８百万円程度、新築住宅は土地建物総額２千５百～３千万円程度である。 (2) 同一需給圏は函館市の電車通りと郊外部の産業道路との間に位置する中心部と郊外部の両方にアクセスの良い通勤に便利なエリアであり市内では人気の住宅地域である。需要者の中心は函館市内の勤労者層である。一般的要因の影響から先行き不透明感があるものの、交通接近性が良好なことから人気は維持され、地価は概ね横ばい圏内の動きとなっている。取引の中心価格帯は、土地が７００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパ－トも混在する住宅地域であるため２階建共同住宅を想定し、収益性を分析したが、賃貸供給が多く賃料の上昇が困難な地域性を反映し、比準価格に比べて低位に試算された。これに対し標準地周辺から収集した複数の取引事例より求めた比準価格は説得力を持つものであるため、市場の動向を分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 土地取引は自己使用の戸建住宅の建設目的が支配的で、アパートも多く見られるが、近時の新築は元々の土地所有者が遊休地の活用のために建設するケースが多く賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準であるため、収益価格は低位に試算された。本件においては、市場参加者の属性を踏まえて収益価格は参考に留めることとし、複数の取引から試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ五稜郭駅東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	44.2 坪 (146 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市富岡町３丁目２０４番２
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ市街地のほぼ中心部に位置する既成住宅地域である。都心への接近条件良好なため今後とも安定的に推移するものと思われる。一般的要因の影響を受けて地価動向は横ばい傾向と予測する。 (2)郊外部と中心部の中間に位置する市内では人気の住宅地域であり、当面は現状維持と思われる。市内全般の人口減少から需要が逓減している中で取引が多い地域であり、当面地価は横ばい圏内の動きで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万10円 1平米 4万8,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万10円 1平米 4万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万10円 1平米 4万8,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万10円 1平米 4万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少による市勢の衰退はあるが、行動制限の緩和による経済活動再開と戸建住宅需要の継続から、住宅地需要全般は回復傾向である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるが、設備投資、個人消費等で持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)地域要因自体に変動はないが、一般的要因の影響を受け地価は横ばい傾向である。 (2)中心部にも郊外大型店舗にもアクセスの良い人気の住宅地域であるが、一般的要因の影響による先行き不透明感のため、地価は横ばい圏内である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市富岡町３丁目２０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,357 円／平米 14万9,950 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,908 円／平米 14万8,466 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,332 円／平米 14万6,562 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市富岡町３丁目２０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,321 円／平米 16万9,667 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,826 円／平米 16万4,725 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,917 円／平米 15万5,108 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市富岡町３丁目２０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,554 円／平米 14万7,296 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,113 円／平米 14万5,838 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,713 円／平米 15万1,127 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市富岡町３丁目２０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万310 円／平米 13万3,265 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,280 円／平米 14万6,390 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,954 円／平米 14万8,618 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情