路線価 (2023) 埼玉県さいたま市南区沼影1-177-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市南区埼玉県さいたま市南区沼影１丁目１７７番１
価格時点	2023 年
駅名	武蔵浦和駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4億1,800万 円 (1113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万3,056 円 1平米 37万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億1,400万 円 (1113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万9,832 円／坪 1平米 37万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ埼京線、京浜東北線、武蔵野線沿線の概ねさいたま市域の圏域で、需要者はマンション開発業者が中心である。武蔵浦和駅は都心への交通接近条件が優れており、近年駅前周辺の市街地再開発事業が進み生活利便性も向上して人口の増加傾向が続く人気エリアであるため、開発業者による好立地条件の用地取得意欲は依然強い。新築マンションの分譲価格は、駅前では総額６千万円超の物件もみられるが、平均的な価格帯は５５百万円程度とみられる。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線で概ねさいたま市内の圏域。需要者は投資目的で不動産取得を検討しているディベロッパー等が中心である。最近はコロナ禍の影響で供給戸数が極端に少なかったがここにきて複数大手ディベロッパーのマンションが発売された。まだ様子見の感はあるが当該圏域は都心へのアクセスが良好であるためマンション用地の需要は堅調である。分譲マンションの価格は５０００万円程度、面積は７５㎡程度が標準的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は同一需給圏内の周辺住環境が比較的に類似した画地規模が大きい住宅地の事例であり、求められた比準価格は実証的かつ規範性がある。また開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性に着目して求められた価格で、想定条件を前提にしているものの実際の需要者の立場からみた説得力のある価格である。両試算価格は一致しており相互に妥当性が検証されたので、開発法による価格と比準価格を以て鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場の実態を反映した価格である。開発法による価格はマンション分譲を想定した場合の投資採算性に着目した価格である。両価格は一致し、相互に妥当性を検証し得たものと判断される。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武蔵浦和駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	336.7 坪 (1113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンション、事業所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市南区埼玉県さいたま市南区沼影１丁目１７７番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	20 m
面積	1113 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　１０．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)武蔵浦和駅及び駅周辺の商業中心にも接近した生活利便性に優れた地域で、中高層共同住宅の他に事業所、店舗施設も混在する地域である。駅周辺の再開発の進捗や熟成とともに今後も発展的に推移するものと予測する。 (2)近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。最寄駅から徒歩圏に存する住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 124万3,056 円 1平米 37万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 122万9,832 円 1平米 37万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 124万3,056円 1平米 37万6,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 122万9,832円 1平米 37万2,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済全般の先行き不確実性が高まる中、さいたま市では人口増加が継続中で、都心への交通利便性向上によリ主要駅中心に住宅需要は依然堅調である。 (2)コロナ禍に伴う行動制限が収まりつつあるが昨今のインフレ・円安・米国利上げ等による不動産価格への影響を当面注視する必要がある。
地域要因
(1)駅周辺の再開発も駅前の一部を残しほぼ完了して熟成期に入っており、堅調な発展過程にある。近年中古マンション価格の上昇も堅調さを支えている。 (2)地域要因に特段の変化はない。最寄駅から徒歩圏の大規模画地であるため、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因として変動がみられる点は特にない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市南区沼影１丁目１７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万3,984 円／平米 133万5,571 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,256 円／平米 135万9,612 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,103 円／平米 139万8,779 円／坪
査定価格 平米 坪	43万6,000 円／平米 144万1,416 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市南区沼影１丁目１７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,565 円／平米 99万6,974 円／坪
推定価格 平米 坪	31万612 円／平米 102万6,883 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,441 円／平米 119万8,230 円／坪
査定価格 平米 坪	37万3,000 円／平米 123万3,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	西
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区沼影１丁目１７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,700 円／平米 104万398 円／坪
推定価格 平米 坪	35万6,963 円／平米 118万120 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,292 円／平米 107万8,721 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区沼影１丁目１７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万3,189 円／平米 126万6,823 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,720 円／平米 127万8,496 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,520 円／平米 120万8,409 円／坪
査定価格 平米 坪	37万6,000 円／平米 124万3,056 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	96 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区沼影１丁目１７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万1,344 円／平米 126万723 円／坪
推定価格 平米 坪	38万7,578 円／平米 128万1,333 円／坪
標準価格 平米 坪	39万9,153 円／平米 131万9,600 円／坪
査定価格 平米 坪	41万1,000 円／平米 135万8,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情