路線価 (2023) 埼玉県さいたま市南区南浦和2-547-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市南区埼玉県さいたま市南区南浦和２丁目５４７番６外
価格時点	2023 年
駅名	南浦和駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億8,500万 円 (465 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 202万6,578 円 1平米 61万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億8,600万 円 (465 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 203万3,190 円／坪 1平米 61万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線を中心とするさいたま市内の商業地域一円である。主な需要者は、投資目的の不動産業者等のほか、自用の事業所等の取得を目的とした法人等である。取引対象となる土地の規模、価格は需要者の業種や土地利用形態等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せないが、土地単価は１坪あたり概ね２００万円程度が目安となると思料する。 (2) 同一需給圈は市内及び周辺市の商業地域全域であるが、とりわけ代替競争関係が強く認められるのはＪＲ京浜東北線、埼京線、武蔵野線の駅前商業地域。需要者は投資目的の県内外の法人や不動産会社のほか自用を目的とした法人である。物価上昇等による懸念要因はあるものの、低金利による下支えが引き続きあり、取引は安定的に推移している。貸事務所の賃料は建物品等にもよるが３階以上で概ね支払賃料ベースで１．１万円～１．３万円／坪が標準的。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、諸要因を適切に補修正したものの、事例の収集がやや困難で地域格差が大きくなった。当該地域は、店舗・事務所を中心とする収益物件が多く、需要者の中心は物件の収益性から意思決定を行う投資家等が中心であることから、収益価格は市場の実態を反映している価格であり、各諸元なども適切に把握し試算した。以上より、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意のうえ、収益価格を中心に比準価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 南浦和駅の東方にあって幅員の広い街路沿いに存する商業地であり視認性に優る。主たる需要者は賃料徴収権を基礎とする収益性に着目する県内外の法人企業や不動産会社のほか自用の建物所有を目的とした法人も考えられる。以上を踏まえて現実の取引実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付けて、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南浦和駅東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	140.7 坪 (465 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市南区埼玉県さいたま市南区南浦和２丁目５４７番６外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	25 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	北西１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南浦和駅前の概ね熟成した商業地域である。周辺に大規模な開発計画等はなく、地域の特性に影響を及ぼす格別の要因はないため、当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)南浦和駅前の商業地域である。大規模な開発等は見られず、地域の特性に影響を及ぼす要因は特段認められないため当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 214万8,900 円 1平米 65万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 217万2,042 円 1平米 65万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 195万3,846円 1平米 59万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 217万2,042円 1平米 65万7,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 195万3,846円 1平米 59万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス及びエネルギー高・物価高の影響から景気の先行き感が懸念される。このような状況の中、不動産市場は堅調に推移している。 (2)県内経済は緩やかに持ち直しており、不動産市場も低金利に支えられ堅調に推移しているが、物価上昇や供給面での制約に注視する必要ある。
地域要因
(1)駅前の繁華性のある地域であり、他に格別の変動要因は見られない。 (2)地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市南区南浦和２丁目５４７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	44万3,850 円／平米 146万7,368 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,557 円／平米 146万3,093 円／坪
標準価格 平米 坪	66万7,507 円／平米 220万6,778 円／坪
査定価格 平米 坪	66万8,000 円／平米 220万8,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区南浦和２丁目５４７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,563 円／平米 125万1,529 円／坪
推定価格 平米 坪	39万3,461 円／平米 130万782 円／坪
標準価格 平米 坪	62万9,538 円／平米 208万1,253 円／坪
査定価格 平米 坪	63万 円／平米 208万2,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区南浦和２丁目５４７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万810 円／平米 142万4,258 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,745 円／平米 134万1,393 円／坪
標準価格 平米 坪	69万7,156 円／平米 230万4,798 円／坪
査定価格 平米 坪	69万7,000 円／平米 230万4,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区南浦和２丁目５４７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万1,696 円／平米 159万2,487 円／坪
推定価格 平米 坪	49万6,629 円／平米 164万1,855 円／坪
標準価格 平米 坪	65万9,534 円／平米 218万419 円／坪
査定価格 平米 坪	66万 円／平米 218万1,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区南浦和２丁目５４７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万2,527 円／平米 166万1,354 円／坪
推定価格 平米 坪	54万5,903 円／平米 180万4,755 円／坪
標準価格 平米 坪	65万1,436 円／平米 215万3,647 円／坪
査定価格 平米 坪	65万1,000 円／平米 215万2,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情