路線価 (2023) 埼玉県さいたま市南区南本町1-2-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市南区埼玉県さいたま市南区南本町１丁目２番９
価格時点	2023 年
駅名	南浦和駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 217万2,042 円 1平米 65万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 217万2,042 円／坪 1平米 65万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ埼京線、京浜東北線、武蔵野線等の各駅前付近の存する商業地域である。需要者は同一需給圏に地縁をもつ地元事業者のほか、不動産業者や法人投資家等が中心である。南浦和駅前の商業地域に位置し、建物賃料は１～２階店舗が坪あたり１０，０００円～１５，０００円程度、３階以上の事務所で坪あたり１０，０００円程度である。築浅物件の取引利回りは粗利回りで５～７％程度が目安となっている。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線で、概ねさいたま市の圏域に存する普通商業地域である。需要者は地元企業や不動産会社が中心である。コロナ禍に伴う一時的な停滞が認められたが、低金利等により投資家による不動産取引は多く見られ、商業地としての需要は堅調である。標準階の支払賃料は㎡あたり２６００～３４００円／㎡、保証金は５～１０ヶ月程度が標準的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方で、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であり、対象標準地のように収益性を重視して取引される商業地の評価においては説得力を有する価格である。本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意したうえで、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 当地域は南浦和駅西口の駅前商業地域であり、店舗事務所ビル等がみられるが店舗事務所ビルの集積度は低く、繁華性の程度もあまり高くないため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。商業地域としての繁華性の程度が低いことから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南浦和駅南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	87.4 坪 (289 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	450 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市南区埼玉県さいたま市南区南本町１丁目２番９
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	23 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ロータリー広場に面した駅前商業地域
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	450 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。 (2)近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。低金利等により投資家による不動産取引は概ね良好であるため、商業地の地価は堅調に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 229万1,058 円 1平米 69万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 228万1,140 円 1平米 69万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 229万1,058円 1平米 69万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 210万9,228円 1平米 63万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 228万1,140円 1平米 69万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 210万9,228円 1平米 63万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場においては、新型コロナウィルス感染症によるマイナス要因は認められず、需要は堅調に推移しており、地価は全般的に強含み傾向にある。 (2)コロナ禍に伴う行動制限が収まりつつあるが昨今のインフレ・円安・米国利上げ等による不動産価格への影響を当面注視する必要がある。
地域要因
(1)地域要因の変動は見られない。南浦和駅前の商業地域であるため、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変化はない。駅前広場に面する立地条件から需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市南区南本町１丁目２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万316 円／平米 112万5,085 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,345 円／平米 114万1,711 円／坪
標準価格 平米 坪	66万5,405 円／平米 219万9,829 円／坪
査定価格 平米 坪	66万5,000 円／平米 219万8,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市南区南本町１丁目２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	44万3,850 円／平米 146万7,368 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,557 円／平米 146万3,093 円／坪
標準価格 平米 坪	70万4,709 円／平米 232万9,768 円／坪
査定価格 平米 坪	70万5,000 円／平米 233万730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区南本町１丁目２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万404 円／平米 188万5,756 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,451 円／平米 200万8,233 円／坪
標準価格 平米 坪	83万6,709 円／平米 276万6,160 円／坪
査定価格 平米 坪	83万7,000 円／平米 276万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区南本町１丁目２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万6,398 円／平米 289万7,372 円／坪
推定価格 平米 坪	80万6,286 円／平米 266万5,582 円／坪
標準価格 平米 坪	70万9,759 円／平米 234万6,463 円／坪
査定価格 平米 坪	71万 円／平米 234万7,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情