路線価 (2023) 埼玉県さいたま市南区白幡5-1527-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市南区埼玉県さいたま市南区白幡５丁目１５２７番６外
価格時点	2023 年
駅名	武蔵浦和駅 から 50m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億4,700万 円 (524 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 218万8,572 円 1平米 66万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億4,700万 円 (524 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 218万8,572 円／坪 1平米 66万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ埼京線、京浜東北線沿線を中心とするさいたま市内とその周辺市域の普通商業地域を含む圏域。需要者の中心は、投資を目的とする地元の企業や投資家が想定される。武蔵浦和地区の開発の進展により利便性が向上しており、また新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され需給が回復傾向にある。取引自体が少なく、取引価格にも幅があるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圈はさいたま市及び周辺市の商業地域全域であるが、とりわけ代替競争関係が強く認められるのはＪＲ京浜東北線、埼京線、武蔵野線の駅前商業地域である。需要者は投資目的の県内外の法人企業や不動産会社のほか自用の建物所有を目的とした法人である。中心となる価格帯（総額）は見出し難いが、貸事務所の賃料は、武蔵浦和駅周辺の建物で、品等にもよるが３階以上で概ね支払賃料ベースで１万円～１．２万円／坪が標準的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では店舗や事務所などの収益物件が多く見られ、需要者の多くは物件の収益性から意思決定を行う投資家や法人が中心であることから、収益価格は市場実態を反映している価格である。また、信頼性のある取引事例に基づく比準価格も市場実勢のほか需要者が求める収益性等の視点も反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準に収益価格も比較考量し、基準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅前商業地域に存し、視認性及び繁華性に優る商業地である。主たる需要者は賃料徴収権を基礎とする収益性に着目する県内外の法人企業や不動産会社のほか自用の建物所有を目的とした法人も考えられる。以上を踏まえて現実の取引実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付けて、基準地価格との検討及び一般的要因の動向も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵浦和駅東方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	158.5 坪 (524 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市南区埼玉県さいたま市南区白幡５丁目１５２７番６外
標準地の範囲
東	80 m
西	15 m
南	40 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	北西２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)武蔵浦和駅前の商業地域である。中層の店舗ビル等が建ち並び、繁華性にも優れている。地域要因に大きな変動がないことから、現状の環境を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)武蔵浦和駅前の商業地域である。武蔵浦和駅周辺では大規模開発も見られ、人口がさらに増加すると見込まれるため繁華性の程度が増すと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 229万4,364 円 1平米 69万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 232万812 円 1平米 70万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 229万4,364円 1平米 69万4,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 209万9,310円 1平米 63万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 232万812円 1平米 70万2,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 209万9,310円 1平米 63万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され、不動産需給は回復傾向にある。 (2)県内経済は緩やかに持ち直しており、不動産市場も低金利に支えられ堅調に推移しているが、物価上昇や供給面での制約に注視する必要ある。
地域要因
(1)店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。交通接近性に優れ利便性があることから、土地需要が強く市場性が増している。 (2)地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区白幡５丁目１５２７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万2,527 円／平米 166万1,354 円／坪
推定価格 平米 坪	54万5,903 円／平米 180万4,755 円／坪
標準価格 平米 坪	68万2,379 円／平米 225万5,945 円／坪
査定価格 平米 坪	71万6,000 円／平米 236万7,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区白幡５丁目１５２７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万6,398 円／平米 289万7,372 円／坪
推定価格 平米 坪	80万6,286 円／平米 266万5,582 円／坪
標準価格 平米 坪	59万8,579 円／平米 197万8,902 円／坪
査定価格 平米 坪	62万9,000 円／平米 207万9,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県さいたま市南区白幡５丁目１５２７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,834 円／平米 202万2,723 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,143 円／平米 210万9,701 円／坪
標準価格 平米 坪	70万1,256 円／平米 231万8,352 円／坪
査定価格 平米 坪	73万6,000 円／平米 243万3,216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市南区
地域	埼玉県さいたま市南区白幡５丁目１５２７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万7,290 円／平米 124万7,321 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,092 円／平米 108万4,672 円／坪
標準価格 平米 坪	62万4,937 円／平米 206万6,042 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情