路線価 (2023) 埼玉県さいたま市緑区原山4-252-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市緑区埼玉県さいたま市緑区原山４丁目２５２番３７
価格時点	2023 年
駅名	浦和駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円／坪 1平米 19万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線等のさいたま市内に存する住宅地域である。主たる需要者は東京都内及びさいたま市等周辺市に通勤する一次所得者層およびマンションからの買い替え層が中心である。最寄り駅から徒歩圏外であるものの、浦和駅勢圏の熟成した住宅地域を形成しており需要は安定している。景気に関する先行き不透明感は続いているが、地価は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、土地建物総額で４，０００～５，０００万円程度。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、武蔵野線沿線のさいたま市内の住宅地域である。典型的需要者は、同市内又は東京都内に通勤する３０～４０代の一次取得者が中心であり、生活利便性、居住の快適性を重視した取引判断が行われる。需要の中心価格帯は、土地１００㎡程度で２０００～２３００万円程度、新築戸建住宅は４０００～５０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が存する近隣地域は、戸建住宅を中心とする熟成した住宅地域である。周辺の共同住宅は地主による節税目的が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。居住の快適性等を重視した自己使用を目的とする取引が中心であることから比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求められたもので、市況を反映する実証的な価格である。収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその信頼性はやや低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格も参酌し、更に周辺標準地にも留意のうえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	浦和駅北東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	31.5 坪 (104 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市緑区埼玉県さいたま市緑区原山４丁目２５２番３７
標準地の範囲
東	15 m
西	10 m
南	45 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	11 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浦和駅勢圏の住宅地域として熟成しており、他に格別な変動要因もないため、当面の間現状を維持するものと予測する。 (2)浦和駅を最寄り駅とするバス便を利用する住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス及びエネルギー高・物価高の影響から景気の先行き感が懸念される。このような状況の中、不動産市場は堅調に推移している。 (2)緑区の人口は５年間で８．７％増、高齢化率は２１．９％で市の平均より１．３％低い。土地の価格は上昇しているが、取引件数は減少している。
地域要因
(1)徒歩圏外であるものの熟成した住宅地を形成しており、周辺環境と比較した値頃感から一定の需要を維持している。 (2)一般住宅中心で構成される、最寄駅徒歩圏外の住宅地域であり、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因による市場性への影響については、方位による優位性が認められるが、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市緑区原山４丁目２５２番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,984 円／平米 75万3,715 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,671 円／平米 63万3,664 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,124 円／平米 66万4,916 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市緑区原山４丁目２５２番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,093 円／平米 56万8,939 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,181 円／平米 55万2,700 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,879 円／平米 67万4,024 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市緑区原山４丁目２５２番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,532 円／平米 54万3,943 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,936 円／平米 55万5,196 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,686 円／平米 66万162 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市緑区原山４丁目２５２番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,865 円／平米 50万5,372 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,240 円／平米 49万9,999 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,834 円／平米 59万4,531 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情