路線価 (2023) 埼玉県さいたま市緑区大字三室字西宿1356-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市緑区埼玉県さいたま市緑区大字三室字西宿１３５６番４
価格時点	2023 年
駅名	北浦和駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円／坪 1平米 14万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線及び武蔵野線沿線で、緑区の圏域に存する住宅地域である。駅から徒歩圏外にあるが、居住環境に着目して購入する需要者が存在する。主たる需要者はさいたま市及びその周辺に居住する個人等である。土地は１，５００万円前後程度、新築の戸建物件は３，０００万円台後半程度の物件が需要の中心となっている。新型コロナも落ち着いた動きとなり、地価はやや上昇基調下にあり、当面この傾向は続くものと予測する。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、武蔵野線沿線の概ねさいたま市浦和区東部、緑区内の徒歩圏外の住宅地域。需要者は市内在住の東京、さいたま市内等への通勤者が中心で、規模の大きい土地については分譲目的の不動産会社が想定される。土地取引は１００㎡前後が中心で、新築建売住宅の場合、３，５００万円前後が多い。交通利便性に劣ることから、地価は横這い乃至微上昇傾向となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とする地域である。アパート等も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は相当低位に試算された。取引市場の実態は比準価格が市場を支配しており、当該価格を重視する傾向下にある。よって、本件においては、収益価格は採用せず、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用事例は住環境が類似する住宅地の事例であり、その価格は市場性を反映した実証的な価格である。周辺地域は収益性よりも居住の快適性が重視されること、また、最寄駅への接近性に劣る住宅地においては投資家の選好性が劣ることから、収益価格の比重は低いと判断される。したがって、収益価格は参考に留め、比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北浦和駅東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市緑区埼玉県さいたま市緑区大字三室字西宿１３５６番４
標準地の範囲
東	55 m
西	65 m
南	55 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	11 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　市道４．３ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の住宅地で、比較的安定した住宅地である。最寄り駅から遠いが比較的住環境に恵まれており、一定の需要が見込まれている。地価はやや上昇傾向にあり、この傾向が当面続くものと予測する。 (2)最寄駅から距離を有する一般住宅が多い住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資、雇用情勢は持ち直しいる。物価上昇のリスクはあるものの、我が国の国内景気は、緩やかに持ち直している。 (2)不動産市場においては、新型コロナウィルス感染症によるマイナス要因は認められず、需要は堅調に推移しており、地価は全般的に強含み傾向にある。
地域要因
(1)特別な地域要因はない。 (2)バス便の住宅地域であり、特に地域要因の変動は認めない。このところ需要は堅調であり、地価動向は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)特に個別的要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市緑区大字三室字西宿１３５６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,332 円／平米 35万1,534 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,856 円／平米 35万3,266 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,570 円／平米 44万1,582 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市緑区大字三室字西宿１３５６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,629 円／平米 44万8,389 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,629 円／平米 43万5,165 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,907 円／平米 48万5,675 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市緑区大字三室字西宿１３５６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,865 円／平米 50万5,372 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,240 円／平米 49万9,999 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,486 円／平米 44万1,305 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市緑区大字三室字西宿１３５６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,997 円／平米 35万426 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,949 円／平米 41万6,387 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,103 円／平米 47万9,711 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市緑区
地域	埼玉県さいたま市緑区大字三室字西宿１３５６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,240 円／平米 41万4,043 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,117 円／平米 41万3,637 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,056 円／平米 46万6,331 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情