路線価 (2023) 埼玉県さいたま市緑区大字大崎字松原前2806-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市緑区埼玉県さいたま市緑区大字大崎字松原前２８０６番１外
価格時点	2023 年
駅名	浦和美園駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,670万 円 (770 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,670万 円 (770 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万674 円／坪 1平米 6万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねさいたま市見沼区、北区、緑区の市街化調整区域内の住宅地域である。需給関係は弱く、需要者は特別な事情や地縁者等に限られる傾向があり、当地域での宅地開発はほとんど見られない状況にある。このため地価は長期継続的に緩やかな低下傾向にあるものと思慮され、取引が少ないため取引相場の把握は困難であるが、概ね２００㎡程度の土地で１，０００万円～２，０００万円が中心価格帯とみられる。 (2) 同一需給圏は概ねさいたま市内の市街化調整区域内の農家集落地域である。需要者の中心は、市内とその周辺市域に存する農業従事者や農家分家等であるが、需要者は特別な事情や地縁者に限定される傾向にあり需要もやや弱い。浦和美園駅周辺では開発が進捗しているが、その影響は市街化区域に止まっている。また、市街化調整区域であり、宅地の取引自体が少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。なお、収益性を反映する収益価格は市場性及び経済合理性等から判断してその適用を断念している。そこで本件評価においては、市街化調整区域内に存するさいたま市内の類似した標準地の価格水準との均衡に留意しつつ、取引市場を反映して実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (2) 自用目的の取引が主で、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、近隣地域では、住宅の賃貸需要に乏しくアパート等も見受けられないことから、収益価格の試算を見送った。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案して、類似の標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦和美園駅西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	232.9 坪 (770 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市緑区埼玉県さいたま市緑区大字大崎字松原前２８０６番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	130 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	22 m
面積	770 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には農地や空地が見られる農家集落地域である。道路拡張されたが土地の価格変動に影響する程ではなく、今後も現状を維持して推移するものと予測される。 (2)従来からの農家集落地域であり、周辺には農地や空地が散見される。道路が拡幅されたものの、地域要因に大きな変動を与えるものでなく、現状の環境を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済全般の先行き不確実性が高まる中、さいたま市では人口増加が継続中で、都心への交通利便性向上によリ主要駅中心に住宅需要は依然堅調である。 (2)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され、不動産需給は回復傾向にある。
地域要因
(1)前面道路が拡幅されたが、現時点では価格形成に影響を与える程度の要因とはなっていないと判断する。 (2)市街化調整区域内の農家住宅地域である。地域内には一定の土地需要があり、地価を下支えしている。
個別的要因	(1)個別的要因として変動がみられる点は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市緑区大字大崎字松原前２８０６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万9,363 円／平米 29万5,434 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,452 円／平米 29万5,728 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,705 円／平米 22万527 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市緑区大字大崎字松原前２８０６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,605 円／平米 9万7,874 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,743 円／平米 9万5,024 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,451 円／平米 17万3,403 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市緑区大字大崎字松原前２８０６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,025 円／平米 14万2,241 円／坪
推定価格 平米 坪	4万590 円／平米 13万4,191 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,451 円／平米 18万3,321 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市見沼区
地域	埼玉県さいたま市緑区大字大崎字松原前２８０６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万6,467 円／平米 31万8,920 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,467 円／平米 31万8,920 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,078 円／平米 22万5,066 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情