路線価 (2023) 埼玉県さいたま市岩槻区宮町1-445-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市岩槻区埼玉県さいたま市岩槻区宮町１丁目４４５番６
価格時点	2023 年
駅名	岩槻駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	925万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,903 円 1平米 8万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	936万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円／坪 1平米 9万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岩槻区に所在する住宅地域。一般住宅のほか幼稚園、福祉施設もみられる地域である。需要者の中心は一次取得者だが買い替え層もみられる。岩槻区と地縁性のある需要者が多いが、県南部居住の需要者も見られる。住宅は、１００～１５０㎡の中小規模画地が多い。最寄駅から徒歩約１５分とやや遠いが需要は相応にある。土地相場は８２～９０千円／㎡（北道路）で、新築の戸建住宅は２，０００万円台後半の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね岩槻区の東武野田線沿線の住宅地域で、需要者の中心は主に同区に居住する３０代の一次取得者である。最寄駅からは徒歩約１５分とやや遠いが、利便性をある程度犠牲にしても総額の嵩張らない物件の需要はある。需要の中心となる価格帯は１０５㎡前後の土地で９百万円～１１百万円である。新築戸建住宅では２４百万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は用途地域が第１種低層住居専用地域に存し、戸建住宅を中心とする地域である。指定容積率も８０％と低い。このことから、収益物件は投資目的ではなく相続税対策として建築される場合が多く、収益還元法を適用するのは適切でない。また、積算価格についても後述のとおり原価法が適用できなかった。よって、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低容積率の住宅地域に存するため収益価格の試算を断念し、比準価格のみの試算となった。取引事例は、数多くの事例の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比準価格の信頼性は高い。よって比準価格を重視し、代表標準地に規準した価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記の通り、決定した。
交通
交通施設	岩槻駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	31.5 坪 (104 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市岩槻区埼玉県さいたま市岩槻区宮町１丁目４４５番６
標準地の範囲
東	100 m
西	0 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	11 m
面積	105 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の大きな変更はなく、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)既成住宅地域で、目立った地域要因の変化は予測されず、現状を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万3,903 円 1平米 8万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万3,903円 1平米 8万8,900円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 28万9,936円 1平米 8万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 28万9,936円 1平米 8万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)先行きについては、各種政策の効果もあって、景気の持ち直しが期待されるが、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。 (2)岩槻区の比較的駅近の住宅地は埼玉高速鉄道の延伸期待もあって需給は比較的強含みである。
地域要因
(1)岩槻駅から徒歩約１５分圏の住宅地域。地域要因の大きな変化はない。需要は一次取得者が中心。地価水準はやや上昇で推移。 (2)特に目立った地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)道路方位が西向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点でやや競争力が優れる。 (2)住宅地の需要者が着目する主なものは接面道路方位、幅員等である。当該標準地の方位は西で、競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区宮町１丁目４４５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,947 円／平米 27万4,223 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,191 円／平米 27万8,335 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,909 円／平米 28万4,015 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,500 円／平米 29万2,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区宮町１丁目４４５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,809 円／平米 25万7,237 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,517 円／平米 25万2,965 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,878 円／平米 28万3,913 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,500 円／平米 29万2,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区宮町１丁目４４５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,004 円／平米 24万4,657 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,333 円／平米 28万8,723 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,554 円／平米 28万6,148 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,200 円／平米 29万4,895 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区宮町１丁目４４５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,839 円／平米 33万68 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,739 円／平米 30万3,289 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,628 円／平米 28万6,392 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,200 円／平米 29万4,895 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区宮町１丁目４４５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,194 円／平米 39万4,055 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,590 円／平米 40万1,977 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,869 円／平米 28万3,883 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,400 円／平米 29万2,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情