路線価 (2023) 埼玉県さいたま市岩槻区南平野3-23-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市岩槻区埼玉県さいたま市岩槻区南平野３丁目２３番３
価格時点	2023 年
駅名	東岩槻駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万5,802 円 1平米 8万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,133 円／坪 1平米 8万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岩槻区に所在する住宅地域。一般住宅が区画整然と建ち並んでいる地域である。需要者の中心は一次取得者であるが買替え層もある。岩槻区と地縁性のある需要者を中心として県南部居住の需要者も見られる。住宅は、２００㎡前後の中規模画地が多い。最寄駅から徒歩約２０分であるが近隣に日用品小売り店舗が多く立地し需要は相応にある。土地相場は７５～８２千円／㎡（北道路）で、新築の戸建住宅は３，０００万円台前半の物件が需要の中心。 (2) 同一需給圏は東武野田線沿線を中心に形成されるさいたま市岩槻区、同見沼区、春日部市の住宅地域。需要者は岩槻区在住の一次取得者層が中心。当該圏域はバス便利用圏であるが、区画整理が施行済みであり、安定的な需要が認められる。景気に対する先行き不透明感は拭えないが、底堅い需要を背景に地価は幾分上昇している。中心価格帯は土地は面積１３０㎡程度で１，１００万円前後、新築戸建住宅は総額２，６００万円前後と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は一般住宅のほかアパート等の収益物件もわずかに見られるが、収益物件は投資目的ではなく相続税対策として建築される場合が多く賃料は低水準で推移し、収益価格は低位に試算される傾向にある。また、積算価格についても後述のとおり原価法が適用できなかった。よって、地域内では自用目的の取引が中心であることから、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は東岩槻、岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。収益価格は対象標準地に共同住宅を建築し賃貸することを想定して試算した理論的な価格である。当該地域における土地取引の中心は、自用目的であり、収益性による地価が形成されていないため、収益価格の規範性はやや劣る。本件においては、比準価格を重視し、収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東岩槻駅南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市岩槻区埼玉県さいたま市岩槻区南平野３丁目２３番３
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	120 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域であり、地域要因の大きな変更はなく、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)土地区画整理事業が施行済みの一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。依然として空地が多く残ることから、今後は空地が有効活用されることにより、戸建住宅地域として熟成していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万3,737 円 1平米 8万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万1,423 円 1平米 8万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万3,737円 1平米 8万2,800円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万1,423円 1平米 8万2,100円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)先行きについては、各種政策の効果もあって、景気の持ち直しが期待されるが、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。 (2)ウィズコロナの方針のもと、経済活動が再開されるに伴い、景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)岩槻駅から徒歩約２０分圏の住宅地域。地域要因の大きな変化はない。需要は一次取得者が中心。地価水準はわずかに上昇で推移。 (2)東岩槻駅からバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。地価は幾分上昇基調にある。
個別的要因	(1)道路方位が東向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点でやや競争力が優れる。 (2)東側で市道に接面しており、方位において優位性が認められる。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区南平野３丁目２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,947 円／平米 27万4,223 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,191 円／平米 27万8,335 円／坪
標準価格 平米 坪	8万182 円／平米 26万5,082 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区南平野３丁目２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,809 円／平米 25万7,237 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,517 円／平米 25万2,965 円／坪
標準価格 平米 坪	8万629 円／平米 26万6,559 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,000 円／平米 27万4,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区南平野３丁目２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,004 円／平米 24万4,657 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,333 円／平米 28万8,723 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,975 円／平米 26万4,397 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区南平野３丁目２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,022 円／平米 38万3,569 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,926 円／平米 35万3,497 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,204 円／平米 26万1,848 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０５Ｋ３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区南平野３丁目２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,839 円／平米 33万68 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,739 円／平米 30万3,289 円／坪
標準価格 平米 坪	8万473 円／平米 26万6,044 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,900 円／平米 27万4,067 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情