路線価 (2023) 北海道函館市青柳町15-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市青柳町１５番１６
価格時点	2023 年
駅名	宝来町駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円／坪 1平米 4万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市の西部地区で青柳町、元町、弥生町、宝来町、谷地頭町等を含む住宅地域。需要者の中心は函館市居住者か、函館市に地縁的選好性を持つ個人がほとんどを占めている。函館市の人口の西部地区から東部、北部地区への移動に変化はみられず、近隣地域の土地への需要は不振であり、需給は弱含みで推移しているが長年の下落により地価は底値に近く横這い状況にある。土地は１，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は市内の既成住宅地域一円であり特に西部地区に存する地域との代替競争関係が強い。需要者は市内に居住の一次取得者が中心で市外からの転入者も散見される。西部地区は人口減少や高齢化の進むエリアであるが、その街並み等から一定の需要も認められ、需要の中心は土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅では３，０００万円前後となっているが、地勢や眺望、街路条件等の良否によっても大きな開差が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートも散見される住宅地域であるため２階建共同住宅を想定し、収益性を分析したが、自用の戸建住宅が主流の住宅地域であるため、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。一方、同一需給圏の複数の取引事例より求めた比準価格は信頼性があり、説得力を持つものであるため、市場の動向を分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用し、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 収益価格は標準地の収益性に着目して低層住宅を想定のうえ試算した。その街並み等から一定の賃貸需要が認められるものの賃貸目的よりも自用目的の取引が価格形成に大きな影響を与えている。一方、比準価格は取引時点新しく地域格差の小さい事例を採用のうえ試算しており説得力のある価格が求められている。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的で客観的な比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。
交通
交通施設	電停宝来町南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	65.3 坪 (216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市青柳町１５番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位、北１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の中に、アパート等も混在する西部地区の住宅地域で、当分の間現状を維持するものと予測する。長年の下落により地価は底値に近く横這いで推移している。 (2)一定の需要が認められるものの人口減少や高齢化の進む西部地区に存している。このため今後の需給動向には注視が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるものの設備投資、観光、雇用環境等で持ち直しの動きがみられている。 (2)函館市の高齢化率は北海道平均をやや上回っており、直近５年の人口減少率は北海道平均の約２倍となっている。
地域要因
(1)函館市の西部に所在する住宅地である。人口の郊外部への移動が続いており、地域の需要は不振であるが、長年の下落から地価は横這いの状況にある。 (2)函館市では西部地区の再整備事業を行っており、定住人口の回復を目指している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南東向きの効用増が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市青柳町１５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,455 円／平米 14万356 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,927 円／平米 12万8,693 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,002 円／平米 14万8,777 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市青柳町１５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,862 円／平米 9万8,724 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,924 円／平米 14万1,907 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,155 円／平米 15万2,588 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市青柳町１５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,488 円／平米 13万547 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,097 円／平米 12万9,255 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,870 円／平米 14万1,728 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市青柳町１５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,663 円／平米 13万1,126 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,672 円／平米 15万7,604 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,144 円／平米 14万9,246 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情