路線価 (2023) 埼玉県さいたま市岩槻区西町4-5704-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市岩槻区埼玉県さいたま市岩槻区西町４丁目５７０４番４
価格時点	2023 年
駅名	岩槻駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岩槻区を中心とした東武野田線沿線の住宅地域の圏域である。需要者の中心は岩槻区に居住する第一次取得者である。最寄駅からは徒歩圏内であり、比較的居住環境も良く相応の需要が見られ、需給は概ね均衡している。取引は建売住宅が大半であるが、土地は標準的規模で１，０００万円台中盤～２，０００万円程度が中心的な価格帯であると思料する。 (2) 同一需給圏は東武野田線沿線を中心に形成されるさいたま市岩槻区、同見沼区、春日部市の住宅地域。需要者は岩槻区在住の一次取得者層が中心。当該圏域は岩槻駅より徒歩限界圏にあり、比較的安定した需要が認められる。景気に対する先行き不透明感は拭えないが、底堅い需要を背景に地価は幾分上昇している。中心価格帯は土地は面積１３０㎡程度で１，３００万円前後、新築戸建住宅は総額２，８００万円前後と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の取引が中心であり、賃貸・投資市場が成熟している訳ではないこと等、規範性の観点等から、収益還元法は適用しなかった。比準価格は不動産市場において実際に生起している、比較的類似性の高い取引事例を基に求めた価格であり、実証的かつ、市場性を十分に反映した価格である。したがって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、指定容積率が低く共同住宅の建築が現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。本件においてはこれら要因を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岩槻駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市岩槻区埼玉県さいたま市岩槻区西町４丁目５７０４番４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると予測する。 (2)岩槻駅徒歩限界圏に位置する一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。既に住宅地域として熟成していることから、当面は現状を維持し、安定的に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)わが国の景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナへ移行している中で、各種政策効果による景気の持ち直しが期待される。 (2)ウィズコロナの方針のもと、経済活動が再開されるに伴い、景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域内に格別の変動要因はなく、堅調な需要に支えられて地価は上昇傾向であり、当面の間、同様の状況が継続すると思料する。 (2)岩槻駅西口で区画整理事業が施行中であるが、当該地域に与える影響は限定的である。地価は幾分上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南西側で市道に接面しており、方位において優位性が認められる。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区西町４丁目５７０４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,194 円／平米 39万4,055 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,590 円／平米 40万1,977 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,459 円／平米 34万5,341 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区西町４丁目５７０４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,066 円／平米 34万736 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,760 円／平米 33万9,725 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,798 円／平米 34万3,156 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区西町４丁目５７０４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,796 円／平米 40万9,270 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,685 円／平米 37万9,149 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,771 円／平米 32万3,231 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区西町４丁目５７０４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万928 円／平米 33万3,668 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,859 円／平米 34万52 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,065 円／平米 34万733 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０５Ｋ３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区西町４丁目５７０４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,403 円／平米 32万2,014 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,717 円／平米 30万6,522 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,654 円／平米 30万9,620 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情