路線価 (2023) 埼玉県さいたま市岩槻区大字岩槻字江川6927-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市岩槻区埼玉県さいたま市岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外 江川８街区１外
価格時点	2023 年
駅名	東岩槻駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億3,400万 円 (2599 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億3,400万 円 (2599 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円／坪 1平米 9万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岩槻区やその隣接市区に立地する路線商業地域。立地するのはほとんどが定期事業借家又は借地契約による全国展開の物販、サービス、飲食のテナントである。土地取得需要者の中心は不動産投資を検討している個人資産家又は中小法人である。近隣地域には新型コロナ禍の影響を受けやすい業種のテナントが多いため、取得需要はやや弱い。土地相場は、８２～９０千円／㎡であり、３，０００㎡前後の土地であれば２億４千万円～２億７千万円となる。 (2) 同一需給圏は概ね岩槻区の東武野田線沿線の商業地域で、需要者の中心は地元の事業経営者等である。対象標準地が属する路線商業地域は、１６号沿いの中古車販売店などが見られるのとは対照的に飲食店等が中心であり、新型コロナ禍の影響を受けやすいため、需要はやや弱い。また、２千㎡を超える画地規模の大きい商業地については賃貸需要のほうが強い。需要の中心となる価格帯は２，６００㎡前後の土地で２億２千万円～２億５千万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には物販、サービス、飲食店舗が多くみられるが、昨今の状況下では来客数の増加、客単価の向上が早急には見込めないことから、居住用賃貸物件よりは高いものの、収益性は概して低位にある。そのため、収益価格もそれを反映してやや低く算定される傾向がある。また、積算価格については後述のとおり原価法が適用できなかった。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用した事例は規範性があり比準価格の信頼性は高いと思料する。一方、当該地域は必ずしも収益性だけに重点が置かれて価格形成がなされる地域ではないことから、比準価格と収益価格を比較考量し、代表標準地に規準した価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記の通り、決定した。
交通
交通施設	東岩槻駅西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	786.1 坪 (2599 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗、小売店舗等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市岩槻区埼玉県さいたま市岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外江川８街区１外
標準地の範囲
東	90 m
西	150 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	65 m
奥行き	40 m
面積	2600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ区画街路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に目立った地域要因の変化は見られず、当面は現況を維持していくものと予測する。 (2)特に目立った地域要因の変動は予測されず、現況を維持していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万6,466 円 1平米 9万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万6,466 円 1平米 9万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万6,466円 1平米 9万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万6,466円 1平米 9万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)先行きについては、各種政策の効果もあって、景気の持ち直しが期待されるが、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。 (2)岩槻区の駅周辺の普通商業地及び路線商業地の地価は概ね横ばいである。
地域要因
(1)特に目立った地域要因の変動はない。地価水準はほぼ横ばいで推移。 (2)特に目立った地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、競争力は普通。 (2)特に変動はないが、路線商業地域の競争力に大きな影響を及ぼす要因である後背地の人口は横ばい状況にある。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４Ｋ２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,575 円／平米 30万2,747 円／坪
推定価格 平米 坪	9万758 円／平米 30万46 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,200 円／平米 29万1,589 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,600 円／平米 30万6,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県さいたま市岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,665 円／平米 35万5,940 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,634 円／平米 35万9,144 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,320 円／平米 29万1,986 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,949 円／平米 38万21 円／坪
推定価格 平米 坪	11万528 円／平米 36万5,406 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,281 円／平米 29万1,857 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市岩槻区
地域	埼玉県さいたま市岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,979 円／平米 28万941 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,659 円／平米 28万3,189 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,308 円／平米 29万1,946 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情