路線価 (2023) 北海道函館市赤川1-7-45 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市赤川１丁目７番４５
価格時点	2023 年
駅名	五稜郭駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	736万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,371 円 1平米 3万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	736万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,371 円／坪 1平米 3万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は産業道路以北の郊外型住宅地域であり、特に価格牽連性が強いのは赤川地区の住宅地域である。当該地域は　「美原商店街」の背後住宅地域として、生活利便性が良好であることや、土地価格の割安感から、相応の取得需要が見られる。需要者の中心は函館市内に勤務する一時取得者である。取引価格の中心は、土地で７５０万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は産業道路外側の郊外の区画整然とした住宅地域である。この中で、競争・代替関係が強いのは、赤川地区から石川地区へと至る住宅地域である。この中で近隣地域は郊外の商業中心である「美原商店街」と自動車専用道路である新外環状線へのアクセスが良好である。このため需要者は函館市内のみならず隣接市町へと通勤する勤労者層等幅広い。取引の中心となる価格帯は、土地で７００万円前後、築浅の中古戸建住宅で２，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の一般住宅地が取引の中心であり、価格形成は快適性や利便性等に主眼がおかれ、収益性に基づく価格形成がされる地域ではないことから、収益価格の試算はしなかった。そこで市場における実証的な価格である比準価格を中心に再検討を加え、代表標準地の価格との均衡に留意し、単価と総額との関連の適否の検討を行い、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 土地取引は自己使用目的が支配的である。さらに郊外に大学もありアパート需要があるが既に供給がなされており近時アパートの新築は見られず、容積率１００％の地域であることから収益還元法の適用は断念した。本件においては、市場参加者の属性を踏まえて収集した戸建住宅用地としての複数の取引から試算した比準価格について、代表標準地との検討及び単価と総額の関連の適否を踏まえて妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ五稜郭駅北東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市赤川１丁目７番４５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が多い閑静な住宅地域で、地域要因に格別な変動要因はないが、郊外型商業施設へのアクセスが良好で、人気が高く需要は安定的である。今後の地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)郊外の閑静な住宅地域であり、郊外型商業施設へのアクセスが良好なため住宅需要は堅調である。周辺の人気エリアと同様に、一般的要因の影響を受けつつも、当面地価は横這い圏内の動きと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万6,371 円 1平米 3万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,371 円 1平米 3万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万6,371円 1平米 3万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万6,371円 1平米 3万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,371円 1平米 3万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万6,371円 1平米 3万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ込み数は政府による補助政策によりやや回復傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるが、設備投資、個人消費等で持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動要因は見られない。一般的要因の影響を受けつつあるも、地価は概ね横這い傾向にある。 (2)人気の北部郊外住宅エリアの一角を占めており、一般的要因の影響を受けつつも需給は安定しており、地価は横這い圏内の動きとなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市赤川１丁目７番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,471 円／平米 14万409 円／坪
推定価格 平米 坪	4万449 円／平米 13万3,724 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,690 円／平米 11万4,685 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市赤川１丁目７番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,322 円／平米 12万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,933 円／平米 12万8,712 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市赤川１丁目７番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,497 円／平米 12万7,271 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,116 円／平米 12万6,011 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,589 円／平米 11万7,657 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市赤川１丁目７番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万590 円／平米 10万1,131 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,313 円／平米 12万51 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,906 円／平米 11万2,093 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市赤川１丁目７番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,283 円／平米 14万6,400 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,580 円／平米 14万769 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,487 円／平米 12万626 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情