土地路線価格
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路線価 (2023) 埼玉県川越市霞ケ関北4-17-5 坪・平米

2023
路 線 価
埼玉県 川越市
埼玉県川越市霞ケ関北4丁目17番5 (川越)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
  • 霞ケ関駅 から 900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
34万7,130
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
10万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 埼玉県 川越市埼玉県川越市霞ケ関北4丁目17番5
価格時点 2023
駅名 霞ケ関駅 から 900m
路線価
1坪当たり 1坪 34万7,130
1平米当たり 1平米 10万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,630万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 43万9,698
1平米 13万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,630万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 43万9,698 円/坪
1平米 13万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市で、需要者の中心は圏内及び都心からの転出者です。霞ヶ関駅から徒歩圏の大型分譲地で戸建環境の熟成した住宅地として機能しており安定した需要が認められます。分譲地内の街路は幅員4mが多く自動車の通行には支障が在ります。建物取壊後更地のまま放置されている区画がある一方、建て替えも散見されています。不動産業者による新築戸建で3000万円前後が中心価格となっています。

(2) 同一需給圏は東武東上、西武新宿、JR川越各沿線で、概ね川越、坂戸、鶴ヶ島各市の圏域。需要者の中心は30歳台で一次取得者が多い。川越市駅から都心寄りは比較的需要が強く特に急行停車駅(川越等)においてその傾向が顕著である。コロナ禍の減価要因はほぼ解消し、郊外の住環境良好な住宅地の地価は従来の上昇基調に回復しつつある。近隣地域における新築戸建物件の需要の中心は3,000万円台前半程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 霞ヶ関駅徒歩圏の戸建住宅地として機能しており、市場の価格形成は賃貸経営ではなく自己居住地で行われていることと指定容積率100%のため建築できる共同住宅では投資対象としての採算性が低く収益価格は価格指標として機能していません。このため、実証的な取引価格に軸足を移し比準価格を標準とし、代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。

(2) 近隣地域は駅徒歩圏内の住宅地域で標準的使用は一般住宅である。比準価格は市場性の観点からの実証的価格で、要因比較も適切かつ妥当である。また近隣地域が収益目的より自用の居住目的中心の住宅地域なので、収益価格が低位に試算されても止むを得ぬ市場の実態と思料する。よって市場実勢を顕現した比準価格を重視し収益価格を参考に留め、さらに前年公示価格を基礎とし単価と総額及び代表標準地との検討も行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 霞ケ関駅西方
距離 900 m
土地の状態
土地面積 59.9 坪 (198 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 川越市埼玉県川越市霞ケ関北4丁目17番5
標準地の範囲
100 m
西 100 m
50 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 11.5 m
奥行き 17 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はありません
街路 基準方位北   5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の住宅団地のため熟成度は高く、今後も現在の住環境を維持していくものと予測します。

(2)閑静な住宅地域として熟成度は高く、今後も良好な住環境を維持していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 44万3,004
1平米 13万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 44万6,310
1平米 13万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 44万3,004
1平米 13万4,000
前年から次年への変動率 1.5 %
2022年
1坪 43万3,086
1平米 13万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 44万6,310
1平米 13万5,000
前年から次年への変動率 1.5 %
2019年
1坪 43万3,086
1平米 13万1,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 新規
一般的要因
(1)県内経済は供給面の制約が見られるものの生産活動、雇用情勢ともに緩やかに回復しています。 

(2)コロナ禍の減価要因はほぼ解消し、取引需要の増大に伴い、コロナ禍以前の価格上昇傾向が再顕在化している。

地域要因
(1)大規模で古い住宅団地のため居住者の高齢化が進行中です。建て替えが散見されながら住環境は今後も維持されると予測します。

(2)当該近隣は区画整然とした良好な住宅地であり、引き続き住宅地としての熟成度を高めていくものと予測する。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はありません。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 Feb-01
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 川越市
地域 埼玉県川越市霞ケ関北4丁目17番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万5,021 円/平米
41万3,319 円/坪
推定価格 平米
12万5,760 円/平米
41万5,763 円/坪
標準価格 平米
12万6,012 円/平米
41万6,596 円/坪
査定価格 平米
13万4,000 円/平米
44万3,004 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 Feb-01
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 川越市
地域 埼玉県川越市霞ケ関北4丁目17番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万8,868 円/平米
42万6,038 円/坪
推定価格 平米
12万6,155 円/平米
41万7,068 円/坪
標準価格 平米
12万6,662 円/平米
41万8,745 円/坪
査定価格 平米
13万4,000 円/平米
44万3,004 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 Feb-01
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 川越市
地域 埼玉県川越市霞ケ関北4丁目17番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万9,993 円/平米
42万9,757 円/坪
推定価格 平米
12万8,605 円/平米
42万5,168 円/坪
標準価格 平米
12万8,734 円/平米
42万5,595 円/坪
査定価格 平米
13万6,000 円/平米
44万9,616 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 Jul-01
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 川越市
地域 埼玉県川越市霞ケ関北4丁目17番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万5,941 円/平米
41万6,361 円/坪
推定価格 平米
11万6,871 円/平米
38万6,376 円/坪
標準価格 平米
12万6,621 円/平米
41万8,609 円/坪
査定価格 平米
13万4,000 円/平米
44万3,004 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 南東
側道幅員1 4 m
側道方位2 北西
側道幅員2 5 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 Jul-01
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 川越市
地域 埼玉県川越市霞ケ関北4丁目17番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
12万214 円/平米
39万7,427 円/坪
推定価格 平米
12万688 円/平米
39万8,995 円/坪
標準価格 平米
12万6,375 円/平米
41万7,796 円/坪
査定価格 平米
13万4,000 円/平米
44万3,004 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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