路線価 (2023) 北海道函館市神山3-131-183 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市神山３丁目１３１番１８３
価格時点	2023 年
駅名	五稜郭駅 から 4100m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	532万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	532万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,478 円／坪 1平米 3万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市の北東部地区で道道函館上磯線外側の住宅地域。需要者の中心は函館市居住者か、函館市に地縁的選好性を持つ個人がほとんどを占めている。分譲住宅地が多く特に変動要因はないが、郊外部における分譲地の売れ残りに加え、新規分譲地の売り圧力の影響を受け、全般的に需給は弱いが、長年の下落により地価は底値に近く横這い状況にある。土地は５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は産業道路外側に位置する郊外の住宅地域であり、価格牽連性が高いのは郊外丘陵地の住宅地域一円である。典型的な需要者は市内の事業所に勤務する一次取得者層である。周辺の郊外地域で新規分譲が行われており一次取得者層は既成住宅地を避け新規分譲地を選好する傾向にある。周辺で道路整備が行われたが不動産需要への顕著な影響は生じていない。取引の中心となる価格帯は、土地代で５００万円台前半、新築分譲住宅は２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模の戸建住宅が多い郊外の閑静な住宅地域であり、画地規模及び容積率からアパート経営は経済合理性がないため収益価格は適用しなかった。一方、比準価格は代替性のある複数の取引事例から比準され信頼できるものとなっている。依って市場の動向を分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 郊外の戸建住宅地としての取引が支配的な地域である。近隣地域内でアパートは見られず、周辺のアパートは相続等で取得した土地の有効活用目的が多い。加えて容積率１００％の地域であり土地・建物を新たに取得しての収益性は見込めないため、収益還元法の適用は断念した。以上から、自己使用目的の取引を中心として複数の事例から試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえて妥当と判断し、当該価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ五稜郭駅　北東方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市神山３丁目１３１番１８３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位、北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅中心の既成住宅地域である。産業道路外側、丘陵地の住宅地域として今後とも安定的に推移するものと思われる。地価は横這いで推移している。 (2)郊外丘陵地の住宅地域である。街路の系統連続性が不良な部分が残る住宅地域だが、周辺で道路整備が行われており当面現状維持と思われる。地価水準低位のため当面地価は横這い圏内の動きを示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるものの設備投資、観光、雇用環境等で持ち直しの動きがみられている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるが、設備投資、個人消費等で持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)郊外の分譲住宅地である。不動産に対する需要は不活発であるが、長年の下落による値頃感から地価は横這いで推移している状況にある。 (2)郊外の丘陵地に開発された全体的な街路条件がやや劣る住宅地域である。周辺で道路整備が進み長年の地価下落もあって、地価は横這い圏内で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市神山３丁目１３１番１８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,835 円／平米 11万8,471 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,457 円／平米 11万3,915 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,786 円／平米 9万5,167 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市神山３丁目１３１番１８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
標準価格 平米 坪	3万353 円／平米 10万347 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市神山３丁目１３１番１８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,214 円／平米 11万9,723 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,159 円／平米 11万6,236 円／坪
標準価格 平米 坪	3万573 円／平米 10万1,074 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市神山３丁目１３１番１８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万527 円／平米 10万922 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,533 円／平米 11万4,166 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,315 円／平米 9万6,915 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市神山３丁目１３１番１８３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,797 円／平米 10万5,121 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,997 円／平米 9万9,170 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,541 円／平米 9万4,357 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情