路線価 (2023) 埼玉県川越市富士見町26-6内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市富士見町２６番６内
価格時点	2023 年
駅名	川越駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4,200万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万9,314 円 1平米 26万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4,210万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円／坪 1平米 27万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川越市の中心市街地周辺に存する住宅地域等。需要者の中心は自己の居住用を目的とした個人であるが、所得水準の高い世帯や買替え層が多い。川越市内の住宅市場は新型コロナウイルス感染症の影響で一時期取引が低迷したが、都心への通勤や生活利便性の高い地域の地価は微増で推移している。新築戸建物件の価格帯は、土地建物の規模等により幅はあるが５，０００万円～７，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は東武東上線川越駅、川越市駅、西武新宿線本川越駅の各駅勢圏を含む川越中心部の住宅地域。需要者の中心は川越市在住あるいは近隣市町からの転入者で、所得水準の高い世帯、買替え需要層が主体となる。利便性の高い市内中心住宅地は根強い人気を誇るとともに供給が少ないこともあり需要は底堅く、強含みで推移している。需要の中心価格帯は新築戸建物件で５，０００万円～６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザー等の取引による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、一定の賃貸需要は認められるが資産保有目的等での利用が中心のため低位に求められている。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域で、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。近隣地域の取引は自用目的の取引が中心で、この取引が価格水準を形成していることから、本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川越駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市富士見町２６番６内
標準地の範囲
東	20 m
西	120 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ環境良好な既成住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないことから当分の間現状維持と予測する。 (2)川越駅徒歩圏の一般住宅、アパート等を中心とした住宅地域で現状の住環境に大きな変化はなく、当面は安定的に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万5,926 円 1平米 27万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万5,926円 1平米 27万1,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動きがみられる。企業収益は総じて改善、雇用情勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇している。 (2)市の総人口は微増で推移している。市況は総じて回復傾向が認められるものの、建築費の上昇や工期長期化等の懸念材料には引き続き注視が必要。
地域要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響で下落した川越市内の住宅地の地価は、旧市街とその外縁部では上昇傾向が続いている。 (2)地域要因に特段の変動はない。中心市街地の需要は根強く、地価は上昇傾向を示している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市富士見町２６番６内
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,086 円／平米 72万992 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,408 円／平米 69万8,915 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,501 円／平米 85万1,298 円／坪
査定価格 平米 坪	27万3,000 円／平米 90万2,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市富士見町２６番６内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,727 円／平米 90万1,635 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,680 円／平米 87万8,338 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,961 円／平米 85万9,431 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市富士見町２６番６内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,009 円／平米 69万984 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,122 円／平米 66万4,909 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,555 円／平米 84万4,865 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市富士見町２６番６内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,318 円／平米 60万2,743 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,664 円／平米 69万9,761 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,016 円／平米 82万3,247 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市富士見町２６番６内
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,052 円／平米 97万2,136 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,048 円／平米 90万2,697 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,383 円／平米 84万7,602 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情