路線価 (2023) 埼玉県川越市脇田本町18-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市脇田本町１８番３６
価格時点	2023 年
駅名	川越駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,000万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万2,866 円 1平米 26万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3,010万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万6,172 円／坪 1平米 26万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、川越市の中心市街地の周辺部に存する川越市内の住宅地の圏域。需要者は自用の比較的高価格帯の物件を取得可能な個人及び買替層等が中心となっている。当該地域はターミナル駅徒歩圏で利便性や都心への通勤等にも優れており需要が高い地域であるが供給は限定的となっている。需要の中心価格帯は規模によるが新築戸建住宅で４，０００万円～５，０００万円台程度であるが高価格帯の物件も見られる。 (2) 同一需給圏は、川越市の中心市街地及びその周辺部に存する住宅地域と判定した。主たる需要者は、資金力を有する個人である。近隣地域は川越駅徒歩圏にあることから需要は旺盛である。一方で、供給は限定的であるため取引の中心価格帯の把握は困難であり、希少性から高位となる傾向が窺われ、新築戸建住宅で５，０００万円～７，０００万円程度の取引も見受けられる。地価水準は一般的要因並びに地域要因の動向から上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該標準地の周辺には一般住宅のほか共同住宅等が混在するが持ち家志向が強く自用目的の取引が中心となっている。比準価格は当該住宅地に係る市場性を反映し実証的で規範性が高い。一方収益価格は快適性を重視する当該住宅地における説得性はやや低いものと判断される。以上より、本件においては比準価格を標準とし収益価格を参考に代表標準地との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域に存する。近隣地域における不動産取引の主たる需要者は自己利用目的の個人であり、取得価格としての比準価格が重視され、説得力は優る。収益価格は、やや低位に試算されたが混在住宅地域の収益性を反映して有用である。よって、本件では比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地を規準とした価格との均衡並びに前年度標準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川越駅西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市脇田本町１８番３６
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	115 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)川越駅徒歩圏内の利便性の高い安定した住宅地域であり今後も需要は底堅く推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変更はなく、当面は、現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 88万9,314 円 1平米 26万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 88万9,314円 1平米 26万9,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、川越市の住宅地の地価は回復傾向で推移している。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあり、持ち直しが期待される。
地域要因
(1)川越駅西口から徒歩圏の利便性に優れた住宅地で需要が高い。地価は上昇傾向を維持している。 (2)小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価水準は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市脇田本町１８番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,052 円／平米 97万2,136 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,129 円／平米 86万6,598 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,736 円／平米 84万5,463 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市脇田本町１８番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万7,403 円／平米 104万9,334 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,150 円／平米 97万2,460 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,361 円／平米 90万425 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.1 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Nov-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市脇田本町１８番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,280 円／平米 87万3,710 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,321 円／平米 80万4,419 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,275 円／平米 93万3,201 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.2 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市脇田本町１８番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,318 円／平米 60万2,743 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,810 円／平米 69万3,632 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,873 円／平米 83万2,692 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市脇田本町１８番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,795 円／平米 68万358 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,576 円／平米 72万2,612 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,662 円／平米 87万1,667 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情