路線価 (2023) 埼玉県川越市脇田町10-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市脇田町１０番５
価格時点	2023 年
駅名	川越駅 から 410m
路線価
1坪当たり	1坪 234万7,260 円
1平米当たり	1平米 71万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,600万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 304万4,826 円 1平米 92万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2億2,600万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 304万4,826 円／坪 1平米 92万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は川越市内及び県内各市の商業地域。需要者の中心は物販業務を営む法人が中心である。近隣地域はクレアモール商店街に所在しており、人通りも多く繁華性の高い地域である。取引の中心価格帯は９５０，０００円／㎡前後と推察されるが、取引事例が極端に少なく収集した事例については当事者間の取引事情を注視する必要がある。川越中心商業地域に対する需要は根強く、コロナ禍の影響も薄まり客足も回復したことで地価は上昇幅が拡大している。 (2) 同一需給圏は埼玉県内の主要駅周辺及び川越市内の商業地域。需要者は飲食・物販等の事業を展開する法人企業等が中心である。県内屈指の人通り、商業繁華性を誇る商業地域で売り物件、取引の少ない状況に変化はない。駅に近い中心商業地の需要は堅調で、規模のまとまった面大地においてはマンション用途での需要が強くなっている。立地による繁華性、収益性等により価格にばらつきが大きいため、中心となる取引価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格について、商業地の特性として地域格差が大きい取引事例もあるが適切に補正した。一方収益価格は同種の賃貸事例により試算したが、賃貸市場は形成されているものの収益価格主体の売買慣行までには至らない市場の実情を考慮する必要がある。よって、市場実勢を顕現した比準価格を標準に収益価格を勘案して、さらに前年公示価格を基礎としつつ、単価と総額及び類似標準地との検討も行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は実際の取引市場で生起した商業地の事例から求めた価格で実証的である。収益価格は収益性に着目した価格で商業地においては説得力を有する価格である。但し本件では建築費高騰に加え、１階は安定した賃貸需要が見込まれるものの上層階の需要には弱さが見られ収益性の想定にやや難がある点に留意する必要がある。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川越駅北方
距離	410 m
土地の状態
土地面積	74.1 坪 (245 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小小売店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	342 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市脇田町１０番５
標準地の範囲
東	45 m
西	15 m
南	20 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	11.2 m
奥行き	23.9 m
面積	245 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	川越市内の中心商業地域
街路	５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	342 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人通りが多く繁華性が高い商業地域であり、テナントの入替は見られるものの、今後も市内中心商業地域としての地位を維持していくものと予測する。 (2)当該地域は顧客通行量、店舗の連たん性等繁華性の高いクレアモール商店街にあり、今後も希少性の高い商業地として競争力を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 314万4,006 円 1平米 95万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 320万208 円 1平米 96万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 314万4,006円 1平米 95万1,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 294万5,646円 1平米 89万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 320万208円 1平米 96万8,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 294万5,646円 1平米 89万1,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の減価要因はほぼ解消し、取引需要の増大に伴い、コロナ禍以前の価格上昇傾向が再顕在化している。 (2)市の総人口は微増で推移している。市況は総じて回復傾向が認められるものの、建築費の上昇や工期長期化等の懸念材料には引き続き注視が必要。
地域要因
(1)川越中心商業地域に対する需要は根強く、今後も圏域最大の中心商業地として熟成していくものと予測する。 (2)人通りの多いクレアモール商店街にあって、地域要因に特段の変動はない。周辺地域を含め飲食店テナントの入れ替え等が見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Oct-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市脇田町１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,970 円／平米 119万9,979 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,832 円／平米 113万6,709 円／坪
標準価格 平米 坪	81万6,703 円／平米 270万20 円／坪
査定価格 平米 坪	81万7,000 円／平米 270万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県川越市脇田町１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,331 円／平米 182万2,700 円／坪
推定価格 平米 坪	52万8,869 円／平米 174万8,441 円／坪
標準価格 平米 坪	86万4,165 円／平米 285万6,929 円／坪
査定価格 平米 坪	86万4,000 円／平米 285万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ６７１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県川越市脇田町１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万2,397 円／平米 192万5,404 円／坪
推定価格 平米 坪	59万551 円／平米 195万2,362 円／坪
標準価格 平米 坪	117万8,745 円／平米 389万6,931 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県川越市脇田町１０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万2,433 円／平米 367万7,703 円／坪
推定価格 平米 坪	116万2,492 円／平米 384万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	94万4,348 円／平米 312万2,014 円／坪
査定価格 平米 坪	94万4,000 円／平米 312万864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情