路線価 (2023) 北海道函館市松陰町12-10の22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市松陰町１２番１０の２２
価格時点	2023 年
駅名	杉並町駅 から 470m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,286 円 1平米 6万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,286 円／坪 1平米 6万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市内における旧来からの住宅地域であるが、特に松陰町・柏木町及びその周辺の地域の代替性が高い。対象標準地の周辺は函館市の中心部に近く利便性が良好であるため、需要者の中心は高所得者層を中心として比較的安定している。郊外での安価な分譲地の供給圧力を受けつつも、中心部への回帰傾向も見られることから、地価は横這い傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地が１３００万円程度、新築戸建住宅が３０００万円前後と見られる。 (2) 同一需給圏は本町商店街、市電通り店舗へ近く利便性の良い住宅地域である。需要者の中心は函館市内及び函館圏への通勤者等である。人気のある住宅地域であり、在宅時間の増加傾向に伴い、ゆったりとした戸建住宅への需要が見られるため、地価動向は強含み傾向で推移している。需要の中心は規模１８０～２００㎡程度、土地総額１千５百万円程度、新築住宅は土地建物総額３千５百～４千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は利便性の高い既成住宅地であるためアパート等も見られるが、高級な戸建住宅の需要も多い地域の実情から、不動産市場は自用目的の取引が主流と見られ、収益価格の規範性には限界があるものと判断した。よって実際の取引事例から求められた比準価格は需要者の価値判断に対応し規範性が高いと判断して採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡、単価と総額との関連についても妥当と判断した。 (2) アパートも混在する住宅地域であるため２階建共同住宅を想定し、収益性を分析したが、自用の戸建住宅志向が強い地域性を反映し、比準価格に比べて低位に試算された。これに対し標準地周辺から収集した複数の取引事例より求めた比準価格は説得力を持つものであるため、市場の動向を分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	電停杉並町南東方
距離	470 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い利便性の良い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市松陰町１２番１０の２２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内においても価格上位の利便性が高い既成住宅地域で、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は長年の下落により底値感が生じたことや、既成住宅地への回帰等により横這い傾向にある。 (2)本町商店街周辺の利便性の良い住宅地域であり、市内価格上位の住宅地として今後とも安定的に推移するものと思われる。価格時点における需給関係は良好であり地価動向は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,286 円 1平米 6万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万7,286 円 1平米 6万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,286円 1平米 6万2,700円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万7,286円 1平米 6万2,700円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ込み数は政府による補助政策によりやや回復傾向にある。 (2)人口減少による市勢の衰退はあるが、行動制限の緩和による経済活動再開と戸建住宅需要の継続から、住宅地需要全般は回復傾向である。
地域要因
(1)地域要因に格別な変動要因は見られない。中心部に近い環境良好な住宅地域では需給に落ち着きの動きも見られ、地価は横這い傾向にある。 (2)地域要因自体に変動はなく、市内価格上位の利便性の良い住宅地として需要が活発であり地価動向は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市松陰町１２番１０の２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,670 円／平米 16万903 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,498 円／平米 19万3,394 円／坪
標準価格 平米 坪	6万307 円／平米 19万9,375 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市松陰町１２番１０の２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,287 円／平米 20万5,921 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,306 円／平米 20万2,678 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,614 円／平米 20万3,696 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市松陰町１２番１０の２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,322 円／平米 17万6,283 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,418 円／平米 20万9,660 円／坪
標準価格 平米 坪	6万398 円／平米 19万9,676 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市松陰町１２番１０の２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,134 円／平米 25万5,005 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,167 円／平米 24万5,196 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,007 円／平米 23万8,055 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市松陰町１２番１０の２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,730 円／平米 17万1,019 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,218 円／平米 16万9,327 円／坪
標準価格 平米 坪	6万256 円／平米 19万9,206 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情