路線価 (2023) 埼玉県川越市南台1-5-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川越市埼玉県川越市南台１丁目５番１
価格時点	2023 年
駅名	南大塚駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8億200万 円 (9922 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,125 円 1平米 8万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	8億200万 円 (9922 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,125 円／坪 1平米 8万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広域的には全県にわたるが、特に関越自動車道及び圏央道の各ＩＣへのアクセスが良好な工業地域の圏域である。主たる需要者は、工場や物流施設等の工業用地を模索する法人である。国道１６号や川越ＩＣへのアクセスが容易で、かつ、鉄道駅に近く、労働力確保に優位性を有する近隣地域に対する需要は底堅い。工業地の取引は少なく、取引される規模や価格帯も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、川越市及び周辺市町を中心とした埼玉県内の工業地域である。需要者は、県内又は一部県外からの倉庫や工場、事業所等の移転、新設企業等が中心となる。物流施設等への旺盛な投資需要を背景に物流適地を中心とした工業地の需要は堅調を維持している。交通利便性の良好な当該地域の立地性を反映して地価は上昇基調で推移している。立地条件や画地規模により価格のバラツキが大きく、中心的な価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域に係る用途地域は工業専用地域で、自用の工場や倉庫が大半であり、賃貸市場が形成されていない。したがって、工場や倉庫に係る賃貸事例の収集が困難であったことから、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、市場の実勢を反映して信頼性が高く、説得力のある価格と判断した。よって、本件においては、市場参加者の実態に即した比準価格を標準として、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する近隣地域は自社所有の工場や倉庫等が中心の工業地域であり、賃貸市場の成熟が低い地域の実情を踏まえて収益還元法は非適用とした。自己使用目的での取引が主で、この取引が価格水準を形成していることから、本件では前年公示価格を基礎として、現実の取引市場の実態を反映した比準価格を標準に、類似の標準地や工業地等の価格動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南大塚駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	3001.2 坪 (9922 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼車庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模工場が建ち並ぶ街区整然とした工業団地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川越市埼玉県川越市南台１丁目５番１
標準地の範囲
東	100 m
西	250 m
南	100 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	115 m
面積	9200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)同一工業団地内の大手企業による工場閉鎖予定を受け、周辺の関連工場・倉庫等の移転も見込まれる等、流動的な状況ではあるが、今しばらくは現状を維持して推移するものと予測する。 (2)川越狭山工業団地内の中小工場が建ち並ぶ工業地域で熟成の程度は高く、当面は現状を維持して安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,125 円 1平米 8万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,125 円 1平米 8万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているものの物価上昇や金融資本市場の変動等が不動産市場に与える影響には注視する必要がある。 (2)市の総人口は微増で推移している。市況は総じて回復傾向が認められるものの、建築費の上昇や工期長期化等の懸念材料には引き続き注視が必要。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、物流施設等への旺盛な需要が継続しており、工業地の地価は上昇傾向を維持している。 (2)成熟した工業団地で地域要因に特段の変動はない。堅調な工業地の需要を反映して地価は上昇傾向を示している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市南台１丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,531 円／平米 21万33 円／坪
推定価格 平米 坪	7万659 円／平米 23万3,599 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,139 円／平米 25万5,022 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県川越市南台１丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,159 円／平米 29万1,454 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,522 円／平米 30万5,878 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,078 円／平米 25万8,126 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	生産緑地地区（生産緑地地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県川越市南台１丁目５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万2,239 円／平米 27万1,882 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,719 円／平米 27万6,775 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,320 円／平米 27万2,150 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Jul-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県川越市南台１丁目５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万6,246 円／平米 21万9,009 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,636 円／平米 22万299 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,650 円／平米 28万3,159 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,700 円／平米 28万3,324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情