路線価 (2023) 北海道函館市西桔梗町733-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市西桔梗町７３３番３５
価格時点	2023 年
駅名	桔梗駅 から 730m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	441万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	441万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円／坪 1平米 1万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市の郊外部に所在する市街化調整区域内の既成住宅地域であるが、特にＪＲ「桔梗」駅西側の地域の代替性が高い。需要者の中心は、土地の価格水準が低いことから地縁の強い市内在住の一次取得者層である。新興の住宅地や中心部回帰の動きがあるため地域の需要は比較的弱く、地価は下落している状況にある。需要の中心となる価格帯は土地が５００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は函館市内の市街化調整区域のうち特に西桔梗地区の主に戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。需要者の中心は市内及び函館圏居住者等である。利用目的は主に自用の戸建住宅、その他倉庫利用等も見られる地域である。市の人口は減少傾向にあり、市街地拡張の可能性が少ない現状では需給関係は弱く土地価格は下落傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内にはアパート等も介在するものの自己使用の戸建住宅地としての取引が支配的な地域であり、収益性を前提とした価格形成がされていない。このため収益価格は試算しなかった。したがって、実際の取引事例から求められた比準価格は需要者の価値判断に対応し規範性が高いと判断して採用し、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が形成されてない市街化調整区域の戸建住宅主体の住宅地域であるため、収益価格は試算せず、同一需給圏の類似地域における複数の取引事例より求めた比準価格を中心に市場の動向をも分析し、単価と総額との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ桔梗駅西方
距離	730 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市西桔梗町７３３番３５
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の分譲住宅地域で、地域要因に格別な変動要因はなく、今後とも現状維持で推移するものと予測する。中心部回帰により、郊外に所在する当該地域の需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予想する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ都心から離れた市内北西部の市街化調整区域に形成された既存住宅地域である。今後とも同様に推移するものと思われる。調整区域内宅地への需要は弱く地価動向は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ込み数は政府による補助政策によりやや回復傾向にある。 (2)人口減少による市勢の衰退はあるが、行動制限の緩和による経済活動再開と戸建住宅需要の継続から、住宅地需要全般は回復傾向である。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動要因は見られない。郊外の市街化調整区域内の住宅地では、中心部回帰の影響を受けて地価は下落傾向にある。 (2)地域要因自体に変動はないが、調整区域の住宅地に対する需要は限定的であり地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市西桔梗町７３３番３５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,935 円／平米 5万5,987 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,231 円／平米 5万3,660 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,750 円／平米 5万5,376 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市西桔梗町７３３番３５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,155 円／平米 7万6,550 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,596 円／平米 7万1,396 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,248 円／平米 6万3,634 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市西桔梗町７３３番３５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,587 円／平米 5万8,143 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,699 円／平米 5万1,901 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,482 円／平米 5万7,795 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市西桔梗町７３３番３５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,717 円／平米 5万8,572 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,079 円／平米 5万3,157 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,289 円／平米 5万7,157 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市西桔梗町７３３番３５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,241 円／平米 4万7,081 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,356 円／平米 4万4,155 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,147 円／平米 5万9,994 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情