路線価 (2023) 埼玉県熊谷市中央2-269-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 熊谷市埼玉県熊谷市中央２丁目２６９番５
価格時点	2023 年
駅名	熊谷駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円／坪 1平米 8万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷、籠原、行田駅勢圏の住宅地域。中心となる需要者は熊谷市及び周辺市町内に居住する１次取得者であり、他地域からの転入は少ない。熊谷駅及び籠原駅徒歩圏等で利便性が高く住環境の良好な地域では底堅い需要が見込め、地価水準は横這い乃至若干の上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は１８０㎡～２００㎡前後の土地で１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏の住宅地域であるが、とりわけ熊谷駅勢圏の住宅地域に強い代替関係が認められる。需要者は熊谷市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。標準地周辺は区画整理済で居住環境が良好な住宅地域であり土地需要は堅調で地価も強含みである。市場の中心価格帯は土地１８０㎡程度で１０００万円台半ば、新築戸建住宅は３０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　規模等の画地条件、並びに当該地域の賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、収益還元法は適用していない。しかしながら対象標準地は収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例はいずれも更地の事例で概ね規範性を有し、比準価格は同一需給圏内の市場性を適正に反映しており、信頼性の高い価格と判断する。　　よって代表標準地との検討及び単価と総額との関連等にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺は共同住宅等の収益物件も見られるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	熊谷駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊谷市埼玉県熊谷市中央２丁目２６９番５
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	熊谷駅概ね徒歩圏の土地区画整理済の閑静な住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熊谷駅勢圏の土地区画整理済の住宅地域である。戸建住宅を中心とした住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も良好な居住環境を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)区画整理済の居住環境良好な住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変動はないとみられ、現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。土地取引件数は１月～９月までは前年同期比で同程度。新型コロナの影響はほぼ感じられない。 (2)熊谷市の人口は減少傾向だが、低金利もあり住宅地需要は堅調に推移している。ただし今後は建築費高騰による需要の減少が懸念される。
地域要因
(1)熊谷駅から概ね徒歩圏内の土地区画整理済の住宅地域である。戸建住宅を中心にほぼ熟成しており、大きな地域要因の変動はない。 (2)駅からやや遠いが区画整理済で居住環境が良好なため、人気があり需要が高い住宅地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替競争関係にある不動産と比較して、特段の優位性はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市中央２丁目２６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,821 円／平米 28万418 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,497 円／平米 24万9,593 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,884 円／平米 27万709 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市中央２丁目２６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,394 円／平米 25万5,865 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,101 円／平米 23万8,366 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,655 円／平米 26万9,951 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市中央２丁目２６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,942 円／平米 23万7,840 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,549 円／平米 22万6,623 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,985 円／平米 25万7,818 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,000 円／平米 25万7,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市中央２丁目２６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,268 円／平米 22万2,388 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,010 円／平米 18万5,169 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,555 円／平米 25万9,703 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情