路線価 (2023) 埼玉県熊谷市伊勢町72-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 熊谷市埼玉県熊谷市伊勢町７２番３
価格時点	2023 年
駅名	熊谷駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,546 円 1平米 7万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,868 円／坪 1平米 7万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷、籠原、行田駅勢圏の住宅地域。中心となる需要者は熊谷市及び周辺市町内に居住する１次取得者であり、他地域からの転入は少ない。熊谷駅及び籠原駅徒歩圏等で利便性が高く住環境の良好な地域では底堅い需要が見込め、地価水準は横這い乃至若干の上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は１８０㎡～２００㎡前後の土地で１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は熊谷市とその周辺市町等に居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心であると考えられる。当該地域は、駅からやや離れているものの生活利便性は良好で堅調な需要が認められ、またコロナ禍により停滞感のあった市場に動きが戻りつつある。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は１３００万円前後、新築戸建住宅は２７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　規模、間口、奥行等の画地条件、並びに当該地域の賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、収益還元法は適用していない。しかしながら対象標準地は収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例は概ね規範性を有し、比準価格は同一需給圏内の市場性を適正に反映しており、実証的で信頼性の高い価格と判断する。　　よって、代表標準地との検討及び単価と総額との関連等にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域ではアパートも見られるものの戸建住宅地としての自己利用目的の需要が中心で、対象公示地の規模及び間口・奥行等の画地条件、賃貸市場の動向等から共同住宅の建築を想定することは困難であり、収益還元法の適用は現実的でないため断念した。生活利便性が良く概ね堅調に推移している当該地域の市場動向を勘案し、代表標準地からの検討を踏まえ、実際の取引市場を反映した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊谷駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心にアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊谷市埼玉県熊谷市伊勢町７２番３
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	街区は整然としているが、幅員が狭く小規模な宅地の多い住宅地域
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街区は整然としているが小規模な住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、当面現状の住環境を維持すると予測する。需給は比較的堅調な地域であり、地価水準は安定している。 (2)当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、当面現状のまま推移するものと思料する。地価水準は概ね堅調に推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万6,546 円 1平米 7万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万6,546円 1平米 7万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万6,546円 1平米 7万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 25万6,546円 1平米 7万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。土地取引件数は１月～９月までは前年同期比で同程度。新型コロナの影響はほぼ感じられない。 (2)当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地取引件数はほぼ横ばいで推移している。コロナ禍により停滞感のあった市場には動きが戻ってきている。
地域要因
(1)熊谷駅からやや離れた一般住宅を中心にアパート等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。過去１年間の地価水準は安定している。 (2)地域要因に特段の変動は認められない。利便性の良い当該地域の需要は根強く過去１年の地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通で変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市伊勢町７２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,713 円／平米 21万635 円／坪
推定価格 平米 坪	6万107 円／平米 19万8,714 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,040 円／平米 24万8,082 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市伊勢町７２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,717 円／平米 27万6,768 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,729 円／平米 28万114 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,096 円／平米 25万4,879 円／坪
査定価格 平米 坪	8万600 円／平米 26万6,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市伊勢町７２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,385 円／平米 30万2,119 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,552 円／平米 28万9,447 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,635 円／平米 24万3,437 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市伊勢町７２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,263 円／平米 26万2,043 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,731 円／平米 23万7,143 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市伊勢町７２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,680 円／平米 27万3,340 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,947 円／平米 27万917 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,088 円／平米 25万1,547 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情