土地路線価格
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路線価 (2023) 埼玉県熊谷市小泉字沖281-1 坪・平米

2023
路 線 価
埼玉県 熊谷市
埼玉県熊谷市小泉字沖281番1 (熊谷)
  • 周辺状況: 住宅地 (農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域)
  • 熊谷駅 から 5400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 埼玉県 熊谷市埼玉県熊谷市小泉字沖281番1
価格時点 2023
駅名 熊谷駅 から 5400m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
964万
(918 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3万4,713
1平米 1万500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
964万
(918 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3万4,713 円/坪
1平米 1万500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR高崎線沿線熊谷、行田駅、東武東上線東松山駅勢圏に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、地縁性の強い近隣居住者の親族等のほか同市及び周辺市に居住する一次取得者が中心である。最寄駅徒歩圏外の市街化調整区域であり、コロナ禍が継続、景気の先行き不透明感も相俟って需要は弱い。規模等により様々なため、市場の中心価格帯は見出せない状況にある。

(2) 同一需給圏はJR高崎線沿線熊谷、行田駅、東武東上線東松山駅勢圏に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は地縁性の強い近隣居住者の親族等のほか熊谷市や周辺市町の一次取得者も見られる。旧大里町の既成の農家集落地域で宅地需要は乏しく、底堅い値動きをしている各駅徒歩圏の住宅地と比較して郊外部においては地価の下落率がやや大きい。市街化調整区域における価格水準は規模等により様々なため、市場の中心価格帯は見出せない状況にある。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求めたもので、市況を反映する価格である。収益価格は、賃貸市場が未熟成なため適用しなかった。以上より市場の実態を反映した価格は比準価格であると思料されることから、比準価格を標準とし、また代表標準地との価格の均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を決定した。

(2) 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。市街化調整区域における取引事例は少ないが、採用した事例を含めて類似地域において代替競争関係にある事例資料が収集し得たことから、比準価格の信頼性は高いと判断した。従って比準価格を標準としつつ、収集した事例資料や単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 熊谷駅南方
距離 5400 m
土地の状態
土地面積 277.7 坪 (918 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 熊谷市埼玉県熊谷市小泉字沖281番1
標準地の範囲
300 m
西 100 m
120 m
150 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 30 m
奥行き 30 m
面積 900 m2
形状 正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北7m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状程度の利用を維持。地価水準はコロナ禍が緩和するもロシアのウクライナ侵攻と円安によるインフレ、実質賃金減少、金利上昇等により、下落傾向で推移するものと予測する。

(2)熊谷市の郊外に位置する農家集落地域であり、変化の要因も乏しいため当面現状の住環境を維持するものと予測する。旧大里町の市街化調整区域では需給ともに乏しく、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 3万4,713
1平米 1万500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 3万4,713
1平米 1万500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 3万4,713
1平米 1万500
前年から次年への変動率 -0.9 %
2022年
1坪 3万5,044
1平米 1万600
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 3万4,713
1平米 1万500
前年から次年への変動率 -0.9 %
2019年
1坪 3万5,044
1平米 1万600
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)市内人口は微減、世帯数は微増。昨年1~9月の前年同期比土地取引件数は約0.8%の増加、同新設住宅戸数は約8.8%の減少。

(2)県北の中心都市であるが、人口は微減傾向である。新型コロナの影響は比較的限定的であったため、取引件数も安定的に推移している。

地域要因
(1)R4年1月まで5年間小泉の世帯数は1(0.7%)増、人口は15(3.8%)減、市平均は3.6%増、2.9%減で世帯数の停滞が目立つ。

(2)熊谷市街地から距離のある旧大里町の農家集落で利便性が劣る。特に大きな変化は見られず需要も乏しく、依然下落傾向で推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 熊谷大里R05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 熊谷市
地域 埼玉県熊谷市小泉字沖281番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
9,075 円/平米
3万2 円/坪
推定価格 平米
9,548 円/平米
3万1,566 円/坪
標準価格 平米
1万278 円/平米
3万3,979 円/坪
査定価格 平米
1万300 円/平米
3万4,052 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 熊谷熊谷R05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 熊谷市
地域 埼玉県熊谷市小泉字沖281番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万1,579 円/平米
3万8,280 円/坪
推定価格 平米
1万4,694 円/平米
4万8,578 円/坪
標準価格 平米
1万92 円/平米
3万3,364 円/坪
査定価格 平米
1万100 円/平米
3万3,391 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 5 m
舗装状況 未舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 北東
側道幅員1 4 m
側道方位2 南東
側道幅員2 2.3 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 熊谷熊谷R05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 熊谷市
地域 埼玉県熊谷市小泉字沖281番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万6,553 円/平米
5万4,724 円/坪
推定価格 平米
1万6,570 円/平米
5万4,780 円/坪
標準価格 平米
1万809 円/平米
3万5,735 円/坪
査定価格 平米
1万800 円/平米
3万5,705 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 未舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 熊谷江南R05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 熊谷市
地域 埼玉県熊谷市小泉字沖281番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万3,777 円/平米
4万5,547 円/坪
推定価格 平米
1万7,170 円/平米
5万6,764 円/坪
標準価格 平米
1万725 円/平米
3万5,457 円/坪
査定価格 平米
1万700 円/平米
3万5,374 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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