路線価 (2023) 埼玉県熊谷市石原字正天677-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 熊谷市埼玉県熊谷市石原字正天６７７番３ 上石第一１７街区４番２
価格時点	2023 年
駅名	熊谷駅 から 2700m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	992万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,161 円 1平米 5万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	992万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,161 円／坪 1平米 5万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷、籠原、行田駅勢圏の住宅地域。中心となる需要者は熊谷市及び周辺市町内に居住する１次取得者であり、他地域からの転入は少ない。熊谷駅及び籠原駅徒歩圏等で利便性が高く住環境の良好な地域では底堅い需要が見込め、地価水準は横這い乃至若干の上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は１８０㎡～２００㎡前後の土地で１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線熊谷駅、籠原駅、行田駅勢圏の住宅地である。需要者は、熊谷市内を中心に周辺市に居住する一次取得者である。市場の需給動向として、区画整理中の住宅地域は居住環境が優れ、人気が高い地域であるため、宅地需要は高く、地価はやや上昇傾向が続いている。市場での中心となる価格帯については、土地は１８０㎡程度で１０００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円前半～２５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　規模、間口、奥行等の画地条件、並びに当該地域の賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、収益還元法は適用していない。しかしながら対象標準地は収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例は概ね規範性を有し、比準価格は同一需給圏内の市場性を適正に反映しており、実証的で信頼性の高い価格と判断する。　　よって、代表標準地との検討及び単価と総額との関連等にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、土地区画整理事業が進む石原地区の住宅地域で、戸建住宅の取得を目的とする自用の取引が中心であり、対象標準地の画地条件や賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、収益還元法は非適用とした。居住環境や市場性を重視して価格が形成される住宅地域であることから、規範性の高い取引事例により求めた市場性を反映し精度の高い比準価格を重視して、昨今の不動産市況を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊谷駅北西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理中の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊谷市埼玉県熊谷市石原字正天６７７番３上石第一１７街区４番２
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空地も見られるが一般住宅が増えつつある土地区画整理事業施行中の住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ区画街路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅から距離はあるが区画整然とした住宅地域であり、土地区画整理事業の進捗に伴い成熟していくと予測する。需給は比較的堅調な地域であり、地価は横這い乃至若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)戸建住宅が増えつつある土地区画整理中の住宅地であり、住宅地として緩やかに熟成していくものと予測される。土地区画整事業地で居住環境が優れるため、宅地需要は高く、地価はやや上昇傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万2,161 円 1平米 5万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万2,161 円 1平米 5万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 18万1,169円 1平米 5万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 18万1,169円 1平米 5万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。土地取引件数は１月～９月までは前年同期比で同程度。新型コロナの影響はほぼ感じられない。 (2)県北の中心都市であるが、人口・生産年齢人口は減少傾向にあり、高齢化は約３割と高い。土地取引件数は概ね横ばい、建築着工戸数は若干の減少。
地域要因
(1)土地区画整理事業施行中で戸建住宅が徐々に増えてきている。熊谷駅から距離があるが需要は概ね堅調である。地域要因に大きな変動はない。 (2)地域要因に特段の変動は無い。住宅が増えつつある土地区画整理中の住宅地域であり、居住環境が優れるため、宅地需要は高く、地価はやや上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市石原字正天６７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,934 円／平米 17万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,987 円／平米 17万5,175 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,401 円／平米 17万9,850 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,200 円／平米 18万2,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市石原字正天６７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,641 円／平米 17万725 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,560 円／平米 16万3,845 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,694 円／平米 17万7,512 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市石原字正天６７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,206 円／平米 20万8,959 円／坪
推定価格 平米 坪	5万323 円／平米 16万6,368 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,818 円／平米 18万1,228 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市石原字正天６７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,511 円／平米 17万3,601 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,773 円／平米 16万4,550 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,160 円／平米 17万9,053 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情