路線価 (2023) 埼玉県熊谷市筑波3-93 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 熊谷市埼玉県熊谷市筑波３丁目９３番
価格時点	2023 年
駅名	熊谷駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,400万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,400万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円／坪 1平米 27万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊谷市及び周辺市町の商業地域。需要者は、熊谷市及び周辺市町の事業者のほか、埼玉県北に店舗、事務所等の取得を計画する県内及び周辺都県の事業者、不動産業者、投資家等が中心である。近隣地域は、飲食店も多い地域であり、新型コロナの影響により減少した客足は以前の状況に戻っておらず、土地需要は弱含みで、地価は下落傾向。市場での中心価格帯については、画地規模によって様々であるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、熊谷市及び周辺市町並びに地価水準が類似する県内中核市の商業地域である。需要者は、熊谷市及び周辺市町の事業者のほか、県北に店舗等を設けようとする県内及び周辺都県の事業者、不動産業者、投資家等が中心。低下していた飲食店の繁華性が徐々に回復しつつあり、希少性も高いことから一定の需要は見込むことができると思料する。取引自体が稀であることに加え、取引価格も画地規模によって様々であるため中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、熊谷駅北口に近い繁華性の高い商業地域である。比準価格は、商業地域に存する規範性の高い事例を採用し、市場性を反映し精度が高い。収益価格は、収益性の観点から求めた価格であり、想定建物、賃料及び還元利回り等は適切に設定され、商業地においては比準価格同様重視すべき価格である。よって、比準価格と収益価格を関連付け、商業地として不動産市況を考慮し、前年公示価格との連続性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 熊谷駅北口に位置する商業地域。比準価格は熊谷市内の商業地及び地価水準が類似する県内の商業地域で実際に取引された事例に比準した実証的な試算価格であり信頼性が高い。一方、収益価格は収益性の観点から求めた理論的な価格であり、収益性が重視される商業地域においては重視すべき価格である。以上の検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年公示価格との連続性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	熊谷駅北方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、店舗等の中層ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊谷市埼玉県熊谷市筑波３丁目９３番
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	熊谷駅前の繁華性の高い商業地域
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熊谷駅北口に近い中心商業地域であり、地域要因に大きな変化は無く推移すると予測する。飲食店も多い地域で新型コロナの影響が残り、土地需要・賃貸需要は弱含みであり、地価は概ね下落傾向で推移すると予測する。 (2)飲食店が中心の商業地域であることから活動自粛の影響が未だ見られるものの、熊谷駅北口の駅前通りに面しており希少性が高いため、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 92万2,374 円 1平米 27万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万2,374 円 1平米 27万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県北の中心都市であるが、人口・生産年齢人口は減少傾向にあり、高齢化は約３割と高い。土地取引件数は概ね横ばい、建築着工戸数は若干の減少。 (2)海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合的要因により建物の建築費が高騰しており、これが今後の地価に及ぼす影響を注視していく必要がある。
地域要因
(1)熊谷駅に近い商業地域で、地域要因に特段の変動は無い。飲食店も多い地域で、新型コロナの影響が残り土地需要は弱含みで、地価は下落傾向。 (2)熊谷駅北口駅前通りの商業地域。活動自粛の影響によりやや繁華性が低下していたが、徐々に回復しつつある。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市筑波３丁目９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,150 円／平米 60万5,494 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,625 円／平米 50万4,578 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,075 円／平米 97万2,212 円／坪
査定価格 平米 坪	29万4,000 円／平米 97万1,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	288 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市筑波３丁目９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,998 円／平米 40万9,937 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,332 円／平米 34万1,616 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,008 円／平米 88万2,728 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市筑波３丁目９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,694 円／平米 36万2,648 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,819 円／平米 35万3,144 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,103 円／平米 92万9,327 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市筑波３丁目９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,697 円／平米 28万3,314 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,185 円／平米 27万8,316 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,114 円／平米 90万9,527 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情