路線価 (2023) 埼玉県熊谷市中西1-173-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 熊谷市埼玉県熊谷市中西１丁目１７３番７外
価格時点	2023 年
駅名	熊谷駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万5,392 円 1平米 9万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万5,392 円／坪 1平米 9万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で熊谷駅、深谷駅、本庄駅等の各駅勢圏に存する商業地及び幹線道路沿いの路線商業地。需要者は、熊谷市を中心にＪＲ高崎線沿線の法人、個人事業者の他、他県の事業者も含まれる。市場の需給動向として、熊谷市中心部に位置する路線商業地域の土地需要は底堅く、地価は横ばい傾向が続いている。市場での中心となる価格帯は、需要者の業種や土地利用形態等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で熊谷駅、深谷駅等の各駅勢圏に存する商業地及び幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は熊谷市内の法人・個人事業者であるが、一部県外の事業者等も見られる。自動車利用客が中心の飲食及び小売り店舗が連坦する商業地域で、店舗等の集積度・繁華性共に良好で希少性も高いことから堅調な需要を期待できる。土地価格は画地規模に応じてまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、店舗・事業所等が多い幹線市道沿いの路線商業地域である。比準価格は、商業地域に存し規範性の高い事例を採用し、市場性を反映し精度が高い価格である。収益価格は、収益性の観点から求めた価格であり、想定建物、賃料及び還元利回り等は適切に設定され、比準価格同様重視すべき価格である。よって、比準価格と収益価格を関連付け、商業地として不動産市況を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 熊谷市中心部の幹線市道沿いの路線商業地域。小規模な小売店舗・事務所等が連担しており繁華性は良好であるが、投下資本に見合う賃料の徴収が困難なため収益性を反映した収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。一方、比準価格は商業地域の市場の実態を反映した実証性の高い価格が求められており、相対的な信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊谷駅北方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、一般住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊谷市埼玉県熊谷市中西１丁目１７３番７外
標準地の範囲
東	25 m
西	40 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線市道沿いに店舗、事業所、住宅等が混在する路線商業地域であり、地域要因に大きな変化は無く推移すると予測する。熊谷市中心部に位置する路線商業地域の土地需要は底堅く、地価は横ばい傾向が続くと予測される。 (2)広幅員の幹線道路沿いの路線商業地域としてほぼ熟成しているため、今後とも沿道型店舗を中心に収益性、繁華性等を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万7,955 円 1平米 9万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万7,955 円 1平米 9万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万7,955円 1平米 9万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万5,392円 1平米 9万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万7,955円 1平米 9万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万5,392円 1平米 9万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県北の中心都市であるが、人口・生産年齢人口は減少傾向にあり、高齢化は約３割と高い。土地取引件数は概ね横ばい、建築着工戸数は若干の減少。 (2)海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合的要因により建物の建築費が高騰しており、これが今後の地価に及ぼす影響を注視していく必要がある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められない。幹線市道沿いの路線商業地域であり、路線商業地域の土地需要は底堅く、地価は横ばい傾向にある。 (2)幹線道路沿いに店舗等が連担する熟成度の高い路線商業地域。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市中西１丁目１７３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万721 円／平米 29万9,924 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,823 円／平米 29万6,955 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,490 円／平米 32万5,608 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市中西１丁目１７３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,011 円／平米 34万554 円／坪
推定価格 平米 坪	10万211 円／平米 33万1,298 円／坪
標準価格 平米 坪	10万917 円／平米 33万3,632 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市中西１丁目１７３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,694 円／平米 36万2,648 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,819 円／平米 35万3,144 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,367 円／平米 32万8,507 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,400 円／平米 32万8,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県熊谷市中西１丁目１７３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,697 円／平米 28万3,314 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,185 円／平米 27万8,316 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,003 円／平米 32万3,998 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,000 円／平米 32万3,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情